Jura online lernen: ein wichtiger Fall im Mietrecht

Bei Rückgabe der Mietsache nach Ende des Mietvertrags kann einiges zu Streit zwischen den Parteien führen: Der Mieter führt die Schönheitsreparaturen nicht durch, weil er meint, dass die betreffenden AGB unwirksam seien. Der Vermieter gibt die Kaution nicht zurück usw. Diese Fallkonstellationen sollten jedem Examenskandidaten bekannt sein.

Heute wollen wir uns einen weiteren klausur- und examensrelevanten Fall ansehen, der von Examenskandidaten häufig nicht richtig gelöst wird. Es geht hierbei um Folgendes:

Bei Rückgabe der Mietsache entdeckt der Vermieter vom Mieter verursachte Mängel und verlangt nun Schadensersatz. Was sind mögliche Anspruchsgrundlagen und wonach bestimmt sich die Höhe des Anspruchs?

I. Sachverhalt: Schimmelbefall der Mietsache bei Auszug des Mieters

Der Vermieter V und Mieter M schließen einen Mietvertrag. Nach dem Ablauf des Mietverhältnisses gibt M die Wohnung an V zurück.

Beim Auszug des M zeigen sich Schimmel in sämtlichen Räumen sowie Kratzer an Armaturen im Bad und an den Heizkörpern.

V will Schadensersatz von M für die betreffenden Mängel. M bestreitet aber, für Schäden verantwortlich zu sein, und weigert sich deshalb. V lässt die Beweise sichern und lässt die Schäden an der Mietwohnung beseitigen.

Die Kosten hierfür betragen 2.921 €. Durch langwierige Reparaturarbeiten entstand V außerdem ein Mietausfall i.H.v. 2.250 €. Insgesamt verlangt V von M die Summe beider Beträge als Schadensersatz (= 5.171 €). V stützt sich dabei auf die Verletzung der Pflicht des Mieters, die Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben.

M entgegnet, dass beim normalen Gebrauch einer Wohnung Beschädigungen nicht immer vermeidbar sind. V hätte ihm außerdem eine Frist zur Beseitigung der Schäden setzen müssen, anstatt diese sofort eigenmächtig beseitigen zu lassen.

Fallfrage: Ist der Anspruch V gegen M begründet?

II. Schwerpunkte des Falls: Wohnungsmietrecht und Schuldrecht AT

Der Fall hat folgende Schwerpunkte:

• Rückgabe der Mietsache nach Mietende
• Schadensersatz wegen beschädigter Wohnung als Schadensersatz neben der Leistung oder statt der Leistung?
• Leistungspflichten und Rücksichtnahmepflichten des Mieters (Haupt- und Nebenpflichten bei der Miete)

III. Vorüberlegung: Welche vertraglichen Anspruchsgrundlagen kommen infrage?

Die folgenden Anspruchsgrundlagen kommen hier in Betracht:

1. § 536c BGB

• 536c BGB als spezielle mietrechtliche Anspruchsgrundlage für einen Schadensersatzanspruch des Vermieters scheidet hier aus, weil die Schäden keine Folge einer Nichtanzeige von Mängeln sind, sondern aufgrund von Wohnungsnutzung entstanden sind.

2. § 280 I BGB

Da im Schuldrecht BT, also hier im Mietrecht, keine passende Anspruchsgrundlage gefunden wurde, greift man systematisch auf § 280 I BGB aus dem Allgemeinen Schuldrecht zurück.

IV. Vertraglicher Schadensersatzanspruch des Vermieters nach § 280 I BGB

Obersatz: Der Anspruch des V gegen M könnte als Schadensersatz aus § 280 I BGB begründet sein.

1. Schuldverhältnis

Die Parteien haben einen Mietvertrag, §§ 535 ff. BGB, geschlossen.

2. Pflichtverletzung

Welche Pflicht aus dem Mietverhältnis könnte verletzt worden sein?

a) § 546 BGB: Pflicht, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben

Schließt dies auch die Pflicht ein, die Mietsache in einem ordnungsgemäßen und unbeschädigten Zustand zurückzugeben?

Möglicherweise könnte man dies annehmen. Das aber würde bedeuten, dass V die Rücknahme der Mietsache verweigern könnte. Dies ist vom Gesetz aber nicht gewollt: Die Verzögerung der Rückabwicklung des Mietverhältnisses widerspricht Sinn und Zweck des § 546 BGB.

Daher sollte man nach dem Wortlaut des § 546 BGB eine Pflicht zur unbeschädigten Rückgabe verneinen. Die Leistungspflicht besteht nur in der Rückgabe selbst.

b) § 538 BGB

M hat zwar Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache nicht zu vertreten, wenn sie durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Das heißt, der Mieter muss in dem Fall keinen Schadensersatz zahlen.

Aber: M hat die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten, vgl. § 538 BGB. Er hat eine Obhutspflicht, die aus der Besitzüberlassung folgt, und die beinhaltet, die Räume schonend und pfleglich zu behandeln. Substanzschäden hat der M daher zu vertreten, denn diese gehen über vertragsgemäßen Gebrauch hinaus. Sie stellen daher eine Pflichtverletzung dar.

c) Zu prüfen ist daher: Liegen hier Substanzschäden vor?

Die Schimmelbildung als Folge unzulänglichen Heiz- und Lüftungsverhaltens und die Beschädigungen an Armaturen und Heizkörpern können nur Folgen eines unsachgemäßen Umgangs mit der Wohnung sein.

Sie beruhen nicht auf Mängeln der Wohnung und waren keine Folge eines vertragsgemäßen Gebrauchs.

Damit fallen sie nicht unter § 538 BGB, sondern gehen als Substanzschäden darüber hinaus. Es liegt mithin eine Pflichtverletzung vor.

3. Vertretenmüssen (§ 276 I 1, II BGB)

(+), Pflichtverletzung durch Handeln bzw. Unterlassen des M.

4. Ist eine Frist erforderlich oder kann man sofort Schadensersatz fordern?

→ (+), wenn Schadensersatz statt der Leistung

→ (-), wenn Schadensersatz neben der Leistung

V hat keine Frist gesetzt. Wenn V verpflichtet war, dem M gem. §§ 280 I, III, 281 BGB eine Pflicht zur Nacherfüllung zu setzen, würde dies also seinem Schadensersatzanspruch entgegenstehen.

Voraussetzung für einen Anspruch aus § 280 I, III, 281 BGB wäre allerdings, dass V Schadensersatz statt der Leistung verlangt. Wenn sein Anspruch auf Schadensersatz neben der Leistung gerichtet ist (§§ 280 I, 241 II BGB) wäre keine Fristsetzung erforderlich.

Abgrenzung Schadensersatz statt und Schadensersatz neben der Leistung (Schwerpunkt des Falls)

Wann liegt Schadensersatz statt der Leistung vor?

a) Zeitliche Abgrenzung

Wenn die Entstehung eines Schadens durch eine gedachte Erfüllung im Zeitpunkt des Ersatzverlangens noch verhindert würde, handelt es sich um Schadensersatz statt der Leistung. Alle Schäden, die vor dem Zeitpunkt des Ersatzverlangens endgültig eingetreten sind, sind als Schadensersatz neben der Leistung ersatzfähig.

b) Abgrenzung nach Art des geschützten Interesses

Schadensersatz statt der Leistung betrifft das Äquivalenzinteresse, Schadensersatz neben der Leistung betrifft das Integritätsinteresse.

c) Nach Urteil des BGH im vorliegenden Fall

Einordnung der Schäden anhand der Art der Pflichtverletzung:

Es kommt darauf an, ob eine Leistungspflicht verletzt ist (→ dann §§ 280 I, III, 281 BGB) oder ob eine vertragliche Nebenpflicht verletzt ist (→ dann §§ 280 I, 241 II BGB).

Mit § 241 I BGB sind Hauptleistungspflichten (stehen im Synallagma) und Nebenleistungspflichten gemeint. In § 241 II BGB sind sog. Rücksichtnahmepflichten geregelt, die auch als Schutzpflichten oder Obhutspflichten bezeichnet werden und zu denen auch Auskunfts- und Aufklärungspflichten gehören (=Nebenpflichten im engeren Sinne).

Leistungspflichten des § 241 I S. 1 BGB zielen zumeist auf eine Veränderung der Güterlage des Gläubigers ab. Die in § 241 II BGB angesprochenen Schutzpflichten sollen nur die gegenwärtige Güterlage jedes an dem Schuldverhältnis Beteiligten vor rechtswidrigen Beeinträchtigungen bewahren. Sie schützen das Integritätsinteresse des Gläubigers V.

Bei der Verletzung von Schutzpflichten treten Schäden also an nicht zum unmittelbaren Leistungsgegenstand gehörenden Rechtsgütern ein. Auf das Mietrecht bezogen bedeutet dies, dass solche Schäden zwar am Mietgegenstand entstehen, aber außerhalb des mietrechtlichen Leistungsprogramms verursacht werden, nämlich in Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Der Schadensersatz statt der Leistung ersetzt den Schaden, der durch das Ausbleiben der geschuldeten Leistung entsteht, der also entfallen würde, wenn die Leistung erbracht würde (→ schützt Erfüllungs- bzw. Äquivalenzinteresse des Gläubigers).

Der Schadensersatz neben der Leistung schützt vor Rechtsgutsverletzungen außerhalb des Leistungsprogramms des jeweiligen Schuldverhältnisses (→ Integritätsinteresse).

d) Wo ist die (verletzte) Pflicht des M einzuordnen, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu belassen?

Hierbei handelt es sich um eine Rücksichtnahmepflicht, da es nicht zum Leistungsprogramm des § 535 BGB gehört, Schäden an der Wohnung zu vermeiden. Insbesondere ist es keine Gegenleistung für die Besitzüberlassung durch den Vermieter. Vielmehr soll dadurch die Güterlage des Vermieters vor einer Verminderung bewahrt und damit dessen Integritätsinteresse geschützt werden. Es handelt sich daher um eine Pflicht nach § 241 II BGB.

e) Zwischenergebnis

V verlangt also Ersatz der Kosten für die Schadensbestätigung als Schadensersatz neben der Leistung gem. § 280 I BGB. Eine Fristsetzung nach § 281 BGB war nicht erforderlich. Damit steht das Fehlen der Freisetzung durch V dem Anspruch nicht entgegen.

5. Rechtsfolge: Schadensersatz für die Beschädigung der Mietwohnung

Die Voraussetzungen des § 280 I BGB liegen also dem Grunde nach vor. Nun muss der Schaden genauer bestimmt werden, insbesondere also die Höhe des Schadens.

a) Kausaler und adäquater Schaden?

Schimmelbildung und Beschädigung der Heizkörper und Armaturen sind adäquat kausale Folge der Pflichtverletzungen des M.

Auch der entgangene Mietzins für die Monate der Reparaturen ist noch als adäquat kausale Folge der Pflichtverletzungen des M zu sehen. Ohne diese wäre zu erwarten gewesen, dass der V die Wohnung nach Ende der Mietzeit direkt hätte weitervermieten können.

Der Mietausfall ist nach § 252 BGB ersatzfähig.

b) Nach welchen Normen und in welcher Höhe ist der kausal adäquat entstandene Schaden ersatzfähig? 

Der Schadensersatzanspruch bezüglich des Schadenspostens Substanzschäden (Armaturen, Heizung, Schimmel) wird auf § 249 BGB gestützt.

Dort ist in § 249 I BGB die Naturalrestitution geregelt, d.h. der Schuldner hat den Zustand der Sache wiederherzustellen, der ursprünglich vor der Beschädigung bestand. Dies könnte also der Geldersatzforderung des V entgegenstehen.

Hier lohnt sich jedoch der Blick in § 249 II BGB. Dort ist die Ersetzungsbefugnis des Geschädigten geregelt. Danach soll bei Verletzung einer Person oder einer Sache der Geschädigte beim Schadensersatz die Wahl haben zwischen der Naturalrestitution gem. § 249 I BGB und dem Zahlungsanspruch des § 249 II BGB, gerichtet auf den zur Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag.

V kann also Geldzahlung als Schadensersatz verlangen, mithin Zahlung von 2.921 €.

Der Ersatz für den Mietausfall beziffert sich auf 2.250 €. Dieser Schadensersatzanspruch war von vornherein nur auf eine Geldzahlung gerichtet.

In Summe ergibt dies 5.171 € als Schadensersatz.

6. Ergebnis

Der Anspruch V gegen K aus § 280 I BGB ist i.H.v. 5.171 € begründet.

IV. Welche deliktischen Schadensersatzansprüche kommen infrage?

Nachdem Schadensersatz neben der Leistung geprüft und bejaht worden ist, ist an deliktische Ansprüche zu denken!

Hier kommt § 823 I BGB wegen Verletzung des Eigentums des V in Betracht. Auch im Mietrecht sind bei Beschädigung von Sachen vertragliche und deliktische Ersatzansprüche nebeneinander möglich.

1. Verletztes Rechtsgut

Eigentum des V vorliegend betroffen? V war Eigentümer der Wohnung, die beschädigt worden ist. Daher ist § 823 I BGB zu seinen Gunsten anwendbar.

2. Eigentumsverletzung durch M?

Pflichtwidriges Unterlassen von ordnungsgemäßem Lüften und Heizen stellt wegen dadurch hervorgerufener Schimmelbildung eine Eigentumsverletzung dar.

3. Verschulden des M (+)

Verschulden des M liegt vor.

4. Rechtsfolge

Schadensersatz gem. §§ 249, 252 BGB, wie oben, → Schadensersatzanspruch i.H.v. 5.171 €.

5. Ergebnis

Anspruch V → K auch aus § 823 I BGB i.H.v. 5.171 € begründet.

V. Fazit zum Schadensersatz des Vermieters nach Mietende wegen Beschädigung der Mietsache

Der Sachverhalt wirkt auf den ersten Blick überschaubar. Die Lösung des Falls ist aber nicht ganz leicht. Wie so meistens im Zivilrecht erfordert die Lösung, dass man vernetzt lernt. Der Schwerpunkt des Falls liegt nicht im Mietrecht, sondern im Schuldrecht AT.

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RA Mario Kraatz

Gründer und Geschäftsführer der Kraatz Group