Die unberechtigte Untervermietung ist ein absoluter Klassiker im Staatsexamen. Hierbei vermietet der Mieter die Mietsache ohne das Einverständnis seines Vermieters an einen Dritten, den sog. Untermieter, weiter. Studierende werden mit dieser Fallkonstellation sowohl in Examensklausuren als auch in der mündlichen Prüfung konfrontiert. Dabei euch drei unterschiedliche und voneinander unabhängige Fallfragen begegnen. Damit ihr bestmöglich vorbereitet seid und auch abgewandelte Fälle selbstsicher lösen könnt, gibt euch dieser Beitrag einen Überblick über jene Fallfragen, deren Herausforderungen bzw. Problemschwerpunkte und worauf es bei der Lösung ankommt.

Wieso Untervermietung im Examen?

Durch die Möglichkeit mehrere eigenständige Fallfragen zu stellen und Abwandlungen zu bilden ist die Konstellation der unberechtigten Untervermietung für die Justizprüfungsämter sehr attraktiv. Denn so können sich die Prüfer bei der Bewertung an der Gewichtung der einzelnen Aufgaben orientieren und euch in der Gesamtschau besser vergleichen. Doch genau darin liegt auch eure Chance: Viele bearbeiten nur einen Teil der Aufgaben überzeugend. Durch die strukturierte Lösung aller Fragen könnt ihr nicht nur bei den einzelnen Aufgaben, sondern auch im Gesamtergebnis deutlich besser abschneiden und Punkte sammeln!

Die Herausforderung dieser Fallkonstellation?

Die unberechtigte Untervermietung ist im Staatsexamen auch deswegen so beliebt, weil nicht einfach nur auswendig gelerntes Wissen abgeprüft wird. Vielmehr sollen die Studierenden grundlegende Kenntnisse über die Systematik der zivilrechtlichen Ansprüche und die Fähigkeit strukturiert Arbeiten zu können beweisen. Aufgrund zahlreicher Rechtsprechung zu dieser Thematik können die Justizprüfungsämter immer wieder neue Fallkonstellationen stellen. Diese müsst ihr dann mit dem juristischen Handwerkszeug (den Auslegungsmethoden) eigenständig lösen.

Mehr zu den Auslegungsmethoden und dem juristischen Werkzeugkasten findet ihr in diesem Beitrag -> Erfolgreich in Jura – der juristische Werkzeugkasten.

Letztlich ist das Mietrecht wegen seiner praktischen Relevanz und seiner eigenen Systematik ohnehin ein examensrelevantes Rechtsgebiet. Bei der Untervermietung wird es zudem in der bei den Justizprüfungsämtern so beliebten 3-Personen-Konstellation abgeprüft.

Eine 3-Personen-Konstellation begegnet euch im Mietrecht sonst im Rahmen des Vertrages mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. Mehr zu dieser Fallkonstellation findet ihr in diesem Beitrag -> Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (VSD).

Welche Fallfragen im Examen?

Bei der unberechtigten Untervermietung müsst ihr euch im Wesentlichen auf drei verschiedene Fallfragen einstellen, die jeweils unterschiedliche Herausforderungen und Schwerpunkte haben:

Im Fall der (unberechtigten) Untervermietung solltet ihr stets zwei Vorschriften im Blick behalten: Zunächst § 540 BGB, der im allgemeinen Teil des Mietrechts steht. In den meisten Examensfällen geht es zudem um Wohnungen, sodass ihr auch § 553 BGB aus dem besonderen Teil für Wohnraummietverhältnisse berücksichtigen müsst.

Im Folgenden zeigen wir euch die Besonderheiten sowie Schwerpunkte zu diesen drei Fallfragen auf und wie ihr zu vertretbaren Lösungen kommt.

1. Ist die unberechtigte Untervermietung ein Kündigungsgrund?

Diese Problemstellung wird oft in die Fallfrage eingebaut, ob der Vermieter von dem Mieter die Herausgabe der Mietsache verlangen kann, nachdem er zuvor wegen der unberechtigten Untervermietung eine Kündigung ausgesprochen hat. Als Anspruchsgrundlage hierfür dient § 546 I BGB. Die Prüfung ist zunächst übersichtlich, denn es muss lediglich ein wirksames Mietverhältnis bestanden haben und dieses muss nun beendet worden sein.

Für die Beendigung kommt insbesondere die Kündigung des Vermieters in Betracht, sodass ihr diese inzident prüfen müsst. Der Schwerpunkt bei der unberechtigten Untervermietung liegt sodann im Kündigungsgrund. Ferner könnt ihr euch aber auch mit sonstigen (allgemeinen) Problemen der mietrechtlichen Kündigung auseinandersetzen müssen.

Welche Vorschriften kommen in Betracht?

Als erstes ist an eine außerordentliche (fristlose) Kündigung zu denken. Sofern es sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt, folgt diese den Vorschriften gem. §§ 568, 569, 549 I, 543 BGB.

Bei der unberechtigten Untervermietung kommt als Kündigungsgrund ausdrücklich § 543 I, II 1 Nr. 2 Var. 2 BGB in Betracht.

• 543 Abs. 1 Satz 1 BGB: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. …
• 543 Abs. 2 Satz 1 BGB: Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

Nr. 1 ….

Nr. 2 der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt

Nr. 3…“

Liegt der Kündigungsgrund vor?

In der Klausur müsst ihr also herausarbeiten, ob die Voraussetzungen gem. § 543 II 1 Nr. 2 Var. 2 BGB vorliegen. Um zu verstehen, wo hier die wesentlichen Schwerpunkte liegen, sollten die anfänglich erwähnten Vorschriften zur Untervermietung in den Blick genommen werden.

• 540 Abs. 1 BGB: Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, so kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt.

Die Überlassung der Mietsache an einen Dritten – also auch die Untervermietung – ist folglich stets unberechtigt, solange der Vermieter keine Erlaubnis erteilt hat!

Aber Achtung, es gibt einen „Twist“: Gem. § 543 II 1 Nr. 2 BGB muss der Mieter dadurch die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzen. Das ist nicht der Fall, wenn der Vermieter seine Zustimmung zur Untervermietung gar nicht hätte verweigern können. Ihr müsst also inzident prüfen, ob der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf diese Zustimmung zur Untervermietung hat!

Anspruch auf Zustimmung?

Genau hier liegt der Schwerpunkt dieser Fallfrage. Ein solcher Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung folgt aus der anderen bereits erwähnten Vorschrift, § 553 I 1 BGB.

• 553 Abs. 1 Satz 1 BGB: (1) Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. ….

Ob die Voraussetzungen vorliegen, hängt stark vom Einzelfall ab! Die Justizprüfungsämter gestalten den Fall der unberechtigten Untervermietung immer wieder neu, sodass ihr an dieser Stelle verschiedenste Erwägungen anstellen müsst. Die Herausforderung besteht darin, dass ihr durch Auslegung der Vorschrift und Verwertung der Angaben im Sachverhalt ermittelt, ob der Tatbestand des § 553 I 1 BGB erfüllt ist.

„Berechtigtes Interesse“?

In den allermeisten Fällen ist die Frage entscheidend, ob der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung hat. Diese Formulierung stellt einen unbestimmten Rechtsbegriff dar, den der BGH (Beschl. v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/85 – damals noch zur Vorgängervorschrift § 549 II BGB a.F.) so definiert hat:

Die offene Formulierung zeigt, dass der BGH den Sinn und Zweck der Vorschrift (nämlich den Mieterschutz) berücksichtigt und sich für ein mieterfreundliches Verständnis ausgesprochen hat. In der Klausur solltet ihr dieses Tatbestandsmerkmal ebenfalls vor dem Hintergrund des Mieterschutzes auslegen und dabei großzügig sein, sodass die Hürden an das berechtigte Interesse nicht allzu hoch sind!

Beispiele für „berechtigtes Interesse“?

So kann bereits der bloße Wunsch eine WG zu bilden und nicht alleine zu leben ein solches berechtigtes Interesse darstellen (BGH, Urt. v. 31.01.2018 – VIII ZR 105/17). Ein klassisches Beispiel ist außerdem die Untervermietung während eines Auslandssemesters, um später in die Wohnung zurückkehren zu können. Nach Ansicht des BGH (Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 4/05) ist es auch nicht nötig, dass der Mieter in der untervermieteten Wohnung seinen Lebensmittelpunkt hat – vielmehr genügt sogar das finanzielle Interesse, die eigenen Aufwendungen zu verringern, ohne dass der Mieter darauf angewiesen sein müsste (nochmals bestätigt vom BGH in seinem Urt. v. 27.09.2024 – VIII ZR 88/22).

„Einen Teil der Wohnung“?

Ein anderer Schwerpunkt könnte in der Frage liegen, ob es sich bei der Untervermietung „nur“ um einen Teil der Wohnung handelt.

Das ist der Fall, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. (BGH, Urt. v. 11.06.2014 – VIII ZR 349/13)

Auch hier solltet ihr in der Klausur mit den Auslegungsmethoden arbeiten: Der BGH (Urt. v. 13.09.2023 – VIII ZR 109/22) hat die Vorschrift vor dem Hintergrund des Wortlautes und des Telos beispielsweise so ausgelegt, dass bei einer Ein-Zimmer Wohnung genügt, wenn der Mieter einen kleinen Bereich der Wohnung behält und dort seine Gegenstände lagern kann. § 553 I 1 BGB stellt wörtlich keine quantitativen Anforderungen an den zurückbehaltenen Teil der Wohnung. Andernfalls würde eine Ein-Zimmer-Wohnung nie von § 553 I 1 BGB erfasst, was auch mit dem Sinn und Zweck der Vorschrift nicht vereinbar wäre. Denn der Mieter einer größeren Wohnung ist nicht schutzwürdiger als der einer Ein-Zimmer-Wohnung.  

Weitere Probleme der mietrechtlichen Kündigung?

Achtung: Die Kündigung hat nicht automatisch Erfolg, nur weil der Mieter keinen Anspruch auf Zustimmung hat und die unberechtigte Untervermietung damit einen Kündigungsgrund darstellt.

Bei der mietrechtlichen Kündigung gibt es zahlreiche weitere Probleme, die euch ebenfalls begegnen können. Beispielsweise ob die Kündigungserklärung die Schriftform gem. §§ 549 I, 568 BGB gewahrt hat. Außerdem ist bei der außerordentlichen (fristlosen) Kündigung gem. § 543 III BGB im Regelfall eine vorherige Abmahnung erforderlich!

In Examensklausuren hat der Vermieter seine Kündigung oft in etwa so formuliert: „Ich kündige aus allen erdenklichen Gesichtspunkten in jeglicher Art und Weise.“ -> Hier müsst ihr an eine Umdeutung i.S.d. § 140 BGB zur ordentlichen Kündigung denken!

Im Zweifel schließt sich also noch eine Prüfung der (hilfsweise erklärten) ordentlichen (fristgemäßen) Kündigung an, die wiederum eigene Probleme mit sich bringt. So stellt sich fast immer die umstrittene Frage, ob es auch bei der ordentlichen Kündigung einer vorherigen Abmahnung bedarf.

Fazit zur ersten Frage

Die Frage, ob die unberechtigte Untervermietung einen Kündigungsgrund darstellt, bringt im Examen also unterschiedliche Anforderungen mit sich.

1. Die Mindestanforderung besteht zunächst in der Prüfung der Kündigung, eingebettet in den Herausgabeanspruch gem. § 546 I BGB. Ihr müsst zeigen, dass ihr mit der Systematik und den Vorschriften des Mietrechts umgehen könnt und die grundlegenden Besonderheiten der mietrechtlichen Kündigung kennt.
2. Weiterhin liegt die größere Herausforderung in der strukturierten Arbeit mit dem Gesetz, sodass ihr beim Kündigungsgrund die inzidente Prüfung des Anspruchs auf Zustimmung gem. § 553 I 1 BGB vornehmt und diese am Tatbestandmerkmal „…die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, …“ einordnet.
3. Dort liegt letztendlich der Schwerpunkt, an dem ihr zeigen müsst, dass ihr mit den Auslegungsmethoden eine Vorschrift analysieren und auf einen konkreten Einzelfall anwenden könnt.

1. Bekommt der Vermieter den Untermietzins?

Ob V die von U gezahlte Miete herausverlangen kann, ist ein ganz besonderer Examensklassiker! Diesbezüglich gibt es eine feststehende Entscheidung des BGH (Urt. v. 13.12.1995 – XII ZR 194/93), sodass es nicht auf die Lösung besonderer Einzelfälle ankommt. Stattdessen müsst ihr euer Verständnis vom System der zivilrechtlichen Ansprüche beweisen, indem ihr zahlreiche verschiedene Anspruchsgrundlagen findet und sauber prüft. Die Herausforderung besteht quasi darin, dass ihr euch in der richtigen Reihenfolge quer durch das BGB prüft.

Im Folgenden zeigen wir euch die wichtigsten Anspruchsgrundlagen und deren Schwerpunkte auf.

Tipp: Bei der inhaltlichen Lösung müsst ihr euch einen wesentlichen Gedanken bewusst machen: Der V hat die Wohnung bereits an den M vermietet und bekommt dafür – auch während der Untervermietung – die vereinbarte Miete. Damit hat der V den Gebrauch der Mietsache, wozu auch die Untervermietung gehört, an den M übergeben. Eine weitere Vermietung an den U könnte der V selbst gar nicht vornehmen!

A. Vertragliche Ansprüche?

1. Da zwischen V und M ein Mietverhältnis besteht, könnte man zunächst an einen Anspruch gem. § 535 II BGB Allerdings zahlt der M ja stets seine Miete und kommt somit seiner Pflicht aus § 535 II BGB nach. Die Untermiete des U ist von dieser Zahlungspflicht des M nicht erfasst.
2. Als nächstes könnte man an einen vertraglichen Schadensersatzanspruch des V gegen M gem. § 280 I BGB Bei der Prüfung werdet ihr feststellen, dass die meisten Voraussetzungen vorliegen:

Schaden des V?

Problematisch ist, ob dem V durch die unberechtigte Untervermietung ein Schaden entstanden ist. Der V wird hierzu im Regelfall vortragen, dass er im Gegenzug für seine Erlaubnis eine Mieterhöhung ausgehandelt hätte. Insofern macht er als Schaden entgangenen Gewinn gem. § 252 BGB geltend. Hiergegen könnt ihr aber einwenden, dass überhaupt nicht feststeht, ob und in welcher Höhe sich der M auf eine Mieterhöhung eingelassen hätte. Es handelt sich um ein rein hypothetisches Argument, sodass der V nach der Differenzhypothese keinen feststehenden Betrag als Schaden geltend machen kann.

Achtung, zur Klarstellung: Hier geht es nur um die Frage, ob V an die von U gezahlte Untermiete kommt und ob diese ihm einen Schaden darstellen kann. Wenn während der Untervermietung ein richtiger Schaden an der Mietsache entstanden ist – beispielsweise übertriebene Abnutzung oder die Sache ist kaputt gegangen – dann ist der M natürlich zum Schadensersatz verpflichtet. Mehr dazu unten bei der dritten Fallfrage.

B.  Quasivertragliche Ansprüche?

Bei den quasivertraglichen Ansprüchen besteht der zweite bedeutende Schwerpunkt in dieser Falllösung. Hier müsst ihr an die GoA denken!

3. Der M nimmt die Untervermietung als eigene Angelegenheit und nicht für den V vor. Er hat also keinen Fremdgeschäftsführungswillen, sodass nur ein Anspruch gem. §§ 687 II, 681, 667 BGB aus angemaßter Eigengeschäftsführung in Betracht kommt.

Fremdes Geschäft?

Allerdings muss bei jeder GoA ein fremdes Geschäft vorliegen. Die entscheidende Frage ist, ob die Untervermietung für den Mieter (M) ein fremdes Geschäft ist.

Da es gem. § 540 I BGB ja stets der Zustimmung des Vermieters bedarf, wurde vertreten, dass die Untervermietung ein Geschäft des Vermieters ist. Der BGH hat das aber mit dem zu Beginn erwähnten Gedanken abgelehnt: V hat die Sache schon an den M vermietet. Er könnte jetzt gar nicht mehr entscheiden, dass das Mietobjekt noch einmal untervermietet wird. Er darf zwar noch zustimmen, aber die Entscheidung der Untervermietung selbst hat V im Zuge der Gebrauchsüberlassung an den M abgegeben. Insofern ist die Untervermietung lediglich eine Sache des M. Folglich liegt kein fremdes Geschäft vor!

C.  Dingliche Ansprüche?

Auf der dinglichen Ebene müsst ihr an das EBV denken:

4. Als nächste Anspruchsgrundlage kommt ein Anspruch auf Nutzungsherausgabe gem. §§ 987, 990 I BGB in Betracht. Hierfür bräuchte es eine Vindikationslage, die aber an dem zwischen V und M bestehenden Mietvertrag und dem damit einhergehenden Recht zum Besitz des M i.S.d. § 986 I BGB scheitert.
5. Da der M ohne Zustimmung des V jedoch nicht zur Untervermietung berechtigt ist, wurde früher eine analoge Anwendung des EBV bei dem sog. „nicht-so berechtigten Besitzer“

Der BGH hat eine derartige Analogie indes abgelehnt, da es bereits an der erforderlichen Regelungslücke fehlt. Es gibt keine Sonder-Figur des „nicht-so berechtigten Besitzer“. Sämtliche diesbezüglich denkbaren Fallkonstellationen sind über die bereits bestehenden Vorschriften zur Vertragsverletzung, über das Bereicherungsrecht oder das Deliktsrecht zu lösen.

D. Deliktische Ansprüche?

6. Deliktische Ansprüche, wie beispielsweise ein Schadensersatzanspruch gem. § 823 I BGB, scheitern aus mehreren Gründen. Sein Gebrauchsrecht hatte der V bereits an den M abgegeben und sein Eigentum wird durch die Untervermietung nicht beeinträchtigt. Zudem hat der V – wie oben bereits der Anspruch aus § 280 I BGB zeigte – grundsätzlich keinen Schaden, den er geltend machen könnte.

E.  Bereicherungsrechtliche Ansprüche?

Der dritte und vierte bedeutende Schwerpunkt dieser Falllösung findet sich schließlich im Bereicherungsrecht. Hier kann man gleich an mehrere Anspruchsgrundlagen denken.

7. Als erstes könnte V einen Anspruch gegen M auf Herausgabe des Erlangten gem. § 816 I 1 BGB.

• 816 Absatz 1 Satz 1 BGB:

Trifft ein Nichtberechtigter über einen Gegenstand eine Verfügung, die dem Berechtigten gegenüber wirksam ist, so ist er dem Berechtigten zur Herausgabe des durch die Verfügung Erlangten verpflichtet.

Dieser Anspruch scheitert jedoch daran, dass die Untervermietung keine Verfügung darstellt.

§ 816 I 1 BGB analog?

8. Insofern wurde diskutiert, ob 816 I 1 BGB analog auf den Fall der unberechtigten Untervermietung angewendet werden soll. Der BGH hat dies aber abgelehnt, weil keine vergleichbare Interessenlage vorliegt. Der Regelfall des § 816 I 1 BGB ist der gutgläubige Eigentumserwerb: Der ursprüngliche Eigentümer soll für seinen Eigentumsverlust kompensiert werden, indem er von dem nichtberechtigten Veräußerer zumindest das erlangt, was dieser vom gutgläubigen Erwerber erhalten hat. Einer solchen Kompensation bedarf es bei der unberechtigten Untervermietung aber gerade nicht, weil der V von M die vereinbarte Miete bekommt. Durch die Untervermietung verliert der V weder sein Eigentum, noch hätte V selbst untervermieten können, sodass der M auch sonst nichts erlangt hat, was er an den V gem. § 816 I 1 BGB herausgeben müsste.

Eingriffskondiktion § 812 I 1 Var. 2 BGB?

9. Zuletzt müsst ihr noch an die Eingriffskondiktion gem. § 812 I 1 Var. 2 BGB Dafür müsste der M etwas auf Kosten des V ohne Leistung erlangt haben. Hier hat M die Untervermietungsposition erlangt. Letztlich lässt sich aber auch dieser Anspruch mit demselben Gedanken ablehnen: Der M müsste seine Untervermietungsposition auf Kosten des V, also durch Eingriff in dessen Rechte, erhalten haben. Die Untervermietung ist aber eine Sache des M, durch die dem V nichts entgeht, was er nicht schon bei der Vermietung an M abgegeben hat.

Fazit zur zweiten Frage

Im Ergebnis könnt ihr bei der zweiten Fallfrage der unberechtigten Untervermietung also festhalten, dass der V keinen Anspruch auf die von U an M gezahlte Untermiete hat. Bei dieser Aufgabe kommt es darauf an, dass ihr die zivilrechtlichen Ansprüche in der richtigen Reihenfolge prüft, die Anspruchsgrundlagen findet und grundlegendes Verständnis zu den einzelnen Ansprüchen beweist. Besondere Schwerpunkte liegen dabei auf dem Schaden im Rahmen des Anspruchs gem. § 280 I BGB sowie auf der angemaßten Eigengeschäftsführung und den Ansprüchen aus dem Bereicherungsrecht.

2. Haftung für Schäden?

Die dritte Fallfrage, auf die ihr euch einstellen solltet, ist die der Haftung für Schäden am Mietobjekt während der Untervermietung. Der U hat die Mietsache also beschädigt – egal ob vorsätzlich, fahrlässig durch übermäßige Abnutzung oder gar völlig schuldlos – und der V will dafür jetzt Schadensersatz.

Abhängig davon, ob V diesen Schadensersatz von M oder direkt von U verlangt, kommen unterschiedliche Probleme auf. Zudem macht es einen Unterschied, ob die Untervermietung berechtigt oder unberechtigt war.

Ansprüche des V gegen M

Möchte V den Schaden von M ersetzt haben, stellt sich zunächst die Frage nach der richtigen Anspruchsgrundlage.

Ein deliktischer Anspruch aus § 823 I BGB scheidet aus, da nicht M sondern U den Schaden verursacht hat. Letzterer ist auch nicht Verrichtungsgehilfe des M, sodass ein Anspruch aus § 831 BGB ebenfalls nicht in Betracht kommt.

Hinsichtlich etwaiger Ansprüche aus dem EBV ist darauf hinzuweisen, dass der M gegenüber V durch den Mietvertrag ein Besitzrecht i.S.d. § 986 BGB hat und insofern keine Vindikationslage besteht. Eine analoge Anwendung beim „nicht-so berechtigten Besitzer“ scheitert – wie oben bereits gezeigt – an dem Vorliegen einer Regelungslücke.

So bleibt schließlich nur ein vertraglicher Schadensersatzanspruch des V gegen M, der sich nach den Vorschriften gem. §§ 280 ff. BGB richtet.

Anspruch aus §§ 280 ff. BGB

Bei der Prüfung dieses vertraglichen Schadensersatzanspruchs von V gegen M ist die zentrale Problematik, dass nicht M sondern U die Beschädigung verursacht hat. Es stellt sich also die Frage, ob und wie umfangreich sich der M das Verhalten seines Untermieters U zurechnen lassen muss.

Anstatt auf die §§ 276, 278 BGB und den Erfüllungsgehilfen zu verweisen, müsst ihr bei der Untervermietung eine Spezialregelung berücksichtigen.

• 540 Abs. 2 BGB:

„Überlässt der Mieter den Gebrauch einem Dritten, so hat er ein dem Dritten bei dem Gebrauch zur Last fallendes Verschulden zu vertreten, auch wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Überlassung erteilt hat.“

Gem. § 540 II BGB muss sich der M das Verhalten des U also immer zurechnen lassen – egal ob es sich um eine berechtigte oder unberechtigte Untervermietung handelt!

Umfang der Zurechnung

Gleichwohl besteht dennoch ein Unterschied zwischen der berechtigten und unberechtigten Untervermietung.

Zwar wird dem M das Verhalten des U zugerechnet, bei der berechtigten Untervermietung muss M gem. § 276 I BGB aber trotzdem nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit einstehen. Verhält der U sich also „nur“ leicht fahrlässig oder gar vollkommen schuldlos, scheitert der Schadensersatzanspruch des V gegen M am Vertretenmüssen gem. §§ 540 II, 276 I BGB.

War die Untervermietung unberechtigt, so liegt die Pflichtverletzung des M in seinem eigenen Verhalten – nämlich der Untervermietung selbst! Diese ist auch mindestens fahrlässig, da sich M zumindest hätte erkundigen müssen, ob er ohne Zustimmung untervermieten darf. Insofern besteht hier immer eine zu vertretene Pflichtverletzung des M, unabhängig von dem Verhalten des U. In der Beschädigung der Mietsache liegt schließlich auch ein kausaler und ersatzfähiger Schaden i.S.d. §§ 249 ff. BGB, sodass der Anspruch gem. §§ 280 ff. BGB besteht.

Im Ergebnis haftet M bei der unberechtigten Untervermietung für Schäden am Mietobjekt verschuldensunabhängig, während er bei der berechtigten Untervermietung nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit des U gem. §§ 540 II, 276 BGB zu vertreten hat.

Ansprüche des V gegen U

Geht V jedoch gegen U vor, so liegt der Schwerpunkt an einer anderen Stelle. V und U haben keine vertragliche Beziehung. Auch quasivertragliche Ansprüche kommen im Grunde nicht in Betracht.

Der Schwerpunkt liegt in der Frage, ob zwischen V und U ein EBV vorliegt – also eine Vindikationslage besteht. Im Regelfall wird V Eigentümer der Mietsache und U im schädigenden Zeitpunkt Besitzer sein. Entscheidend ist, ob der U gegenüber V gem. § 986 BGB ein Recht zum Besitz hat.

• 986 Abs. 1 BGB:

„Der Besitzer kann die Herausgabe der Sache verweigern, wenn er oder der mittelbare Besitzer, von dem er sein Recht zum Besitz ableitet, dem Eigentümer gegenüber zum Besitz berechtigt ist. Ist der mittelbare Besitzer dem Eigentümer gegenüber zur Überlassung des Besitzes an den Besitzer nicht befugt, so kann der Eigentümer von dem Besitzer die Herausgabe der Sache an den mittelbaren Besitzer oder, wenn dieser den Besitz nicht wieder übernehmen kann oder will, an sich selbst verlangen.“

Der Mietvertrag zwischen M und U gibt letzterem aufgrund der Relativität der Schuldverhältnisse lediglich gegenüber M ein Recht zum Besitz, nicht jedoch gegenüber V. Gem. § 986 I 1 BGB kann U bei der berechtigten Untervermietung jedoch ein abgeleitetes Besitzrecht einwenden und es besteht keine Vindikationslage. Bei der unberechtigten Untervermietung war M gegenüber V jedoch nicht zur Überlassung der Mietsache an U befugt, sodass gem. § 986 I 2 BGB kein solches abgeleitete Besitzrecht eingewendet werden kann. In diesem Fall liegt eine Vindikationslage vor und ein Anspruch aus EBV ist möglich, sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Verhält sich der U sogar deliktisch, können noch Ansprüche des V gegen U aus den §§ 832 ff. BGB angedacht werden.

Aber Achtung:

Solltet ihr zuvor die Vindikationslage bejaht habt, müsst ihr die Sperrwirkung des EBV gem. § 993 I Hs. 2 BGB berücksichtigen!

Fazit zur dritten Frage

Die dritte Frage füllt keine ganze Examensklausur, eignet sich aber hervorragend als Zusatzfrage. Ihr müsst hier also schnell erkennen, um welche Konstellation es sich handelt und so die richtigen Schwerpunkte ansprechen. Geht V gegen M vor, müsst ihr auf § 540 II BGB abstellen und bei der unberechtigten Untervermietung die verschuldensunabhängige Haftung des M hervorheben. Geht er jedoch gegen U vor müsst ihr, neben § 823 I BGB, an das EBV denken und dieses bei der berechtigten Untervermietung mangels Vindikationslage ablehnen.

Grundsätzliches zu Schadensersatzansprüchen des Vermieters findet ihr in diesem Beitrag -> Schadensersatz des Vermieters nach Mietende.

Gesamt-Fazit

Bei der Bearbeitung der verschiedenen Fragestellungen und Probleme, die die unberechtigte Untervermietung mit sich bringt, könnt ihr euer systematisches Verständnis unter Beweis stellen. Auch darin verbaute „neuere“ Rechtsprechung könnt ihr mit dem juristischen Handwerk bearbeiten und zu vertretbaren Lösungen gelangen. Diese Konstellation sollte euch also nicht abschrecken, sondern vielmehr ermutigen, da es eine großartige Chance ist besonders hervorzustechen und Punkte zu sammeln.

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Roman Dahl, Dipl. Jur.