Mietrecht – was braucht man für das Examen?

Mietrecht gehört in seinen Grundzügen zum Pflichtstoff des Juristischen Examens. In der Praxis ist das Mietrecht ein bedeutendes Rechtsgebiet, zu dem eine Vielzahl von Kasuistiken entwickelt wurde. Im Examen müssen vor allem die Grundlagen beherrscht werden. Wer den Aufbau des Mietrechts, die wichtigsten Ansprüche des Mieters sowie typische Klausurprobleme wie Mietminderung, Kündigung oder „Kauf bricht nicht Miete“ beherrscht, kann viele mietrechtliche Fälle sicher lösen. In diesem Beitrag werden die wichtigsten examensrelevanten Fragestellungen des Mietrechts systematisch dargestellt. Nutze diesen Beitrag, um dein Wissen auf Vollständigkeit zu überprüfen.

Wie ist das Mietrecht im BGB aufgebaut (§§ 535 ff. BGB)?

Das Mietrecht ist im zweiten Buch des BGB („Recht der Schuldverhältnisse“) verortet. Wie fast immer im BGB beginnt ein Abschnitt mit den allgemeinen Vorschriften und wird dann spezieller.

1. §§ 535–548 BGB: Die allgemeinen Vorschriften

Am Anfang des Titels werden zunächst in den §§ 535–548 BGB die allgemeinen Vorschriften für Mietverhältnisse geregelt. Diese gelten für alle Mietverhältnisse, unabhängig davon, ob es um Wohnraum, andere Räume oder bewegliche Sachen geht. In diesem allgemeinen Teil stehen insbesondere:

– Inhalt und Zustandekommen des Mietvertrags

– die Hauptpflichten von Mieter und Vermieter (Gebrauchsüberlassung gegen Zahlung der Miete)

– die gesetzlichen Mängelrechte wie Mietminderung und Schadensersatz

– Regelungen zu Dauer, Beendigung und Rückgabe der Mietsache

2. §§ 549–577a BGB: Die besonderen Vorschriften zum Wohnraummietrecht

Daran schließen sich in den §§ 549–577a BGB die besonderen Vorschriften zum Wohnraummietrecht an, die nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gelten. Wegen   der starken sozialen Schutzbedürftigkeit von Mietenden ist dieser Bereich stark ausdifferenziert. Es finden sich etwa Regelungen zu:

– Anwendungsbereich und Ausnahmen

– Mietsicherheit (Kaution)

– Mieterhöhungen

– Betriebskosten

– „Kauf bricht nicht Miete“

– Kündigungsschutz der Mieter (besonders relevant)

3. §§ 578–580b BGB: Mietverträge über andere Sachen als Wohnraum

Die §§ 578–580b BGB enthalten dann besondere Vorschriften über Mietverträge über andere Sachen als Wohnraum – insbesondere über Grundstücke und gewerblich genutzte Räume – sowie über Mietverträge über digitale Produkte; teils wird auf Vorschriften des Wohnraummietrechts verwiesen, im Übrigen gelten ergänzend die allgemeinen Regeln der §§ 535–548 BGB.

4. §§ 581–597 BGB: Das Pachtrecht

Abschließend regeln die §§ 581–597 BGB das Pachtrecht, also Verträge, bei denen nicht nur der Gebrauch einer Sache, sondern auch die Fruchtziehung (z. B. Erträge eines Betriebs oder eines landwirtschaftlichen Grundstücks) überlassen wird. Systematisch baut die Pacht damit auf der Miete auf, übernimmt viele mietrechtliche Grundstrukturen und ergänzt sie um spezielle Pflichten zur Bewirtschaftung, Regelungen zur Nutzung der Erträge und eigenständige Kündigungs- und Schutzvorschriften.

Überblick über die Systematik des Mietrechts im BGB

Vorschriften im BGB	Inhalt
§§ 535–548 BGB	Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse
§§ 549–577a BGB	Besondere Vorschriften zum Wohnraummietrecht
§§ 578–580b BGB	Besondere Vorschriften über Mietverträge über andere Sachen und digitale Produkte
§§ 581–597 BGB	Besondere Vorschriften zum Pachtvertrag und Landpachtvertrag

Wie grenzt sich der Mietvertrag (§ 535 BGB) von anderen Vertragstypen ab?

Ein Mietvertrag im Sinne des § 535 BGB ist insbesondere gegenüber anderen Verträgen der Gebrauchsüberlassung abzugrenzen. Häufig muss eine kurze Abgrenzung zu Pachtverträgen oder Leihverträgen vorgenommen werden. Weniger häufig liegt eine Abgrenzung zu Sachdarlehen und Verwahrung nahe. Im Examen sollte man eine Abgrenzung nur vornehmen, wenn es dafür Anhaltspunkte gibt.

1. Abgrenzung zum Pachtvertrag

Zunächst ist die Abgrenzung zur Pacht nach §§ 581 ff. BGB vorzunehmen: Der entscheidende Unterschied besteht darin, dass bei einem Pachtvertrag die geschuldete Leistung nicht nur in der bloßen Überlassung des Gebrauchs der Sache besteht, sie umfasst darüber hinaus auch den Genuss der Früchte. Im Hinblick auf das Gewährleistungsrecht gilt für die Miete ein besonderes mietrechtliches Gewährleistungssystem nach §§ 536 ff. BGB, auf das § 581 Abs. 2 BGB für die Pacht grundsätzlich verweist, soweit sich nicht aus den speziellen Vorschriften der §§ 582–584b BGB etwas anderes ergibt.

2. Abgrenzung zum Leihvertrag

Daneben ist der Mietvertrag von der Leihe nach §§ 598 ff. BGB abzugrenzen; das wesentliche Unterscheidungsmerkmal zwischen Miete und Leihe ist dabei die Entgeltlichkeit der Miete gegenüber der Unentgeltlichkeit der Leihe gemäß § 598 BGB.

3. Abgrenzung zum Sachdarlehen

Beim Mietvertrag bleibt der Vermieter Eigentümer der konkreten Mietsache. Der Gebrauch an genau dieser Sache wird dem Mieter für die Dauer des Mietverhältnisses eingeräumt. Der Mieter wird für diese Zeit Besitzer und ist nach Ende der Mietzeit zur Rückgabe genau dieser individualisierten Sache verpflichtet. Demgegenüber ist der Darlehensnehmer beim Sachdarlehen nach §§ 607 ff. BGB nicht zur Rückgabe derselben Sache, sondern nur zur Rückgewähr einer Sache gleicher Art, Güte und Menge verpflichtet.

4. Abgrenzung zum Verwahrungsvertrag

Weiter ist der Mietvertrag vom Verwahrungsvertrag nach §§ 688 ff. BGB abzugrenzen: Während der Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu ermöglichen, besteht die Hauptpflicht des Verwahrers darin, die ihm übergebene Sache für den Hinterleger aufzubewahren, ohne sie selbst zu gebrauchen.

Wie kommt der Mietvertrag zustande, insbesondere hinsichtlich der Form?

Der Mietvertrag kommt generell nach den allgemeinen Regeln des Vertragsabschlusses der §§ 104 ff. BGB zustande, Angebot und Annahme. Grundsätzlich können Mietverträge ohne Beachtung einer besonderen Form geschlossen werden. Eine Besonderheit ergibt sich jedoch aus § 550 BGB für Verträge über die Wohnraummiete, die länger als ein Jahr dauern: Wird hier die Schriftform des § 126 BGB nicht eingehalten, ist nicht nach § 125 BGB der gesamte Vertrag nichtig, sondern lediglich die Mietzeitabrede unwirksam. Der Mietvertrag bleibt als unbefristeter Mietvertrag wirksam. Eine spätere Heilung des Formmangels ist mit ex tunc-Wirkung möglich.

Was bedeutet „Kauf bricht nicht Miete“ gem. § 566 BGB?

Sollte der Vermieter während der Mietzeit das Eigentum an der Mietsache an einen Dritten übertragen, stellt sich die Frage, was aus dem Mietverhältnis wird. Hier schützt der § 566 BGB den Mieter. Durch § 566 BGB entsteht automatisch ein gesetzliches Mietverhältnis zwischen dem bisherigen Mieter und dem Erwerber der Mietsache, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen. Entgegen der amtlichen Begriffsüberschrift des Paragraphen ist für die Anwendung des § 566 BGB nicht der schuldrechtliche Kaufvertrag maßgeblich, sondern ausschließlich der dingliche Eigentumserwerb an der Mietsache, also die Einigung über den Übergang des Eigentums nach § 929 S. 1 BGB (Einigung plus Eigentumsübertragung).

Wann endet ein Mietvertrag? Kündigung und Befristung im Mietrecht

Ein Mietvertrag kann durch Kündigung oder Zeitablauf enden, vgl. hierzu § 542 BGB. Im Rahmen der Beendigung sollte man zwischen dem Ende eines Mietvertrages, der auf unbestimmte Zeit geschlossen ist (§ 542 Abs. 1 BGB), und einem Mietvertrag, der auf bestimmte Zeit geschlossen ist (§ 542 Abs. 2 BGB) unterscheiden.

Sowohl unbefristete als auch befristete Mietverträge enden (wie ein Arbeitsvertrag) mit Abschluss eines Aufhebungsvertrages.

1. Ein unbefristeter Mietvertrag endet, wenn er außerordentlich oder ordentlich gekündigt wird (das gleiche gilt etwa auch bei einem Arbeitsvertrag).
2. Ein befristeter Mietvertrag endet im Übrigen

– gem. § 542 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit dem Ablauf der Mietzeit oder

– gem. § 542 Abs. 2 Nr. 2 BGB wenn er außerordentlich gekündigt wird.

Merke: Befristete Mietverträge können nicht ordentlich gekündigt werden!

Einen Sonderfall stellt der Zeitmietvertrag über Wohnraum dar (vgl. dazu § 575 BGB).

Wie funktioniert die ordentliche Kündigung?

Soweit ein Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, kann er nach § 542 BGB ohne Kündigungsgrund durch jede Partei ordentlich gekündigt werden. Die Kündigungsfrist ist so zu wählen, dass die Parteien sich darauf einstellen können.

Bei einem Wohnraummietverhältnis sind die Fristen des § 573c BGB zu respektieren.

Bei einem Wohnraummietverhältnis ist für die Kündigung des Vermieters der § 573 BGB zu beachten, wonach der Vermieter nur kündigen kann, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. § 573 Abs. 2 BGB zählt sodann einige Regelbeispiele auf. Beispiel: „Eigenbedarf“ in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Weiterhin ist der § 574 BGB zu beachten, wonach der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine besondere Härte darstellen würde.

Wie funktioniert die außerordentliche Kündigung?

Befristete wie unbefristete Mietverträge können von beiden Seiten außerordentlich gekündigt werden, soweit ein besonderer Grund vorliegt, vgl. §§ 543 und 569 BGB.

Hier gibt es viele Sonderfälle und im Examen sollte man das Gesetz Schritt für Schritt durchgehen.

In diesem Zusammenhang sind insbesondere § 543 Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 BGB und § 569 Abs. 3 BGB zu beachten, wonach die außerordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam wird. Eine außerordentliche Kündigung erfolgt grundsätzlich fristlos. In bestimmten Fällen ist sie jedoch fristgebunden (vgl. § 580 i.V.m. §§ 563, 563a, 564) bzw. § 540 Abs. 1 S. 2 BGB. Bei einer Kündigung durch den Mieter gilt bei Wohnraum zudem § 573d Abs. 2 BGB, bei einem befristeten Mietvertrag § 575a Abs. 3 BGB und bei anderen Sachen § 580a Abs. 4 BGB. Beachte ferner §§ 561, 563a Abs. 2 BGB.

Welche Ansprüche hat der Mieter bei Pflichtverletzungen durch den Vermieter?

Zunächst einmal bestehen die Hauptpflichten des Vermieters darin, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Verletzt der Vermieter diese Pflichten, stehen dem Mieter verschiedene Ansprüche zur Verfügung. Infrage kommen insbesondere der Mängelbeseitigungsanspruch nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB, die Minderung der Miete gemäß § 536 BGB, der Schadenersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 BGB. Für anfängliche Mängel haftet der Vermieter verschuldensunabhängig, für nachträgliche Mängel verschuldensabhängig sowie bei schuldhaftem Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung.  Außerdem hat der Mieter unter Umständen einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a Abs. 2 BGB bei Selbstvornahme der Mängelbeseitigung. Zuletzt gibt es noch die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung nach § 543 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB.

Ab wann sind die Gewährleistungsrechte aus dem Mietrecht anwendbar?

Die Anwendbarkeit der §§ 536 ff. richtet sich danach, ob die Sache an den Mieter überlassen wurde. Für die Zeit vor der Überlassung der Mietsache gelten die Vorschriften des Schuldrecht AT. Für den Zeitpunkt der Geltendmachung von Rechtsmängeln wird jedoch nicht auf die Überlassung abgestellt. Die §§ 536 ff. gelten bezüglich Rechtsmängeln vielmehr bereits ab Vertragsschluss. Das wird aus dem Wortlaut des § 536 Abs. 3 BGB abgeleitet.

Wann liegt ein Sachmangel gem. § 536 Abs. 2 BGB vor?

Gemäß § 536 Abs. 2 BGB liegt ein Mangel der Mietsache jedenfalls dann vor, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt. Ob hierdurch die Tauglichkeit der Mietsache für den Gebrauch erheblich ist oder nicht, wie es § 536 Abs. 1 S. 3 BGB für einen Mangel gem. § 536 Abs. 1 BGB fordert, ist unerheblich, da § 536 Abs. 2 BGB nicht auf § 536 Abs. 1 S. 2 BGB verweist. Eine Eigenschaft ist dann zugesichert, wenn der Vermieter eine bindende Erklärung dahingehend abgibt, dass er für das Vorhandensein dieser Eigenschaft unbedingt einstehen will. Eigenschaft einer Sache ist jede Beschaffenheit der Sache selbst und jedes tatsächliche oder rechtliche Verhältnis, das für die Brauchbarkeit oder den Wert der Mietsache von Bedeutung ist und seinen Grund in der Beschaffenheit der Sache selbst hat und ihr für eine gewisse Dauer anhaftet und nicht durch Umstände außerhalb der Mietsache in Erscheinung tritt.

Wann liegt ein Sachmangel gem. § 536 Abs. 1 BGB vor?

Nach § 536 Abs. 1 BGB liegt ein Sachmangel vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand nachteilig abweicht und dadurch die Tauglichkeit zum konkret vereinbarten vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder erheblich gemindert ist. Eine unerhebliche Minderung bleibt aber außer Betracht, vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Maßgeblich für den vertraglich vorausgesetzten Zustand ist die Beschaffenheitsvereinbarung, auch konkludent. Fehlt eine Vereinbarung, ist der geschuldete Standard der Mietsache durch Auslegung zu bestimmen, regelmäßig nach dem Standard bei Errichtung.

Wann liegt ein Rechtsmangel gem. § 536 Abs. 3 BGB vor?

• 536 Abs. 3 BGB enthält eine Definition für einen Rechtsmangel: Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird.

Wie funktioniert die Mietminderung nach § 536 BGB?

Die Minderung im Mietrecht nach § 536 BGB wirkt als (anteilige) Befreiung des Mieters von der Zahlung des vereinbarten Mietzinses. Die Minderung ist also, wenn nach dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses gefragt ist, als rechtsvernichtende Einwendung auf der Ebene „Anspruch erloschen“ zu prüfen.

Merke: Die Wirkung der Minderung tritt kraft Gesetzes ein. Es bedarf, anders als im Kaufrecht oder Werkrecht, keiner Minderungserklärung durch den Mieter.

Wie kann man zu viel geleistete Miete zurückverlangen?

Da sich die Miete kraft Gesetzes mindert, kann es sein, dass ein Mieter trotzdem zur Sicherheit erst einmal die volle Miete weiterbezahlt. Steht dann fest, dass der Mangel vorliegt, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Die Rückzahlung zu viel geleisteter Miete erfolgt über § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB. Es fehlt an einem ausdrücklichen gesetzlichen Verweis auf §§ 346 ff. BGB, wie in § 441 Abs. 4 BGB, sodass nur der Rückgriff auf das Bereicherungsrecht bleibt. Liegen die Voraussetzungen der Minderung ganz oder teilweise vor, ist der Rechtsgrund für das Behaltendürfen der Miete ganz oder teilweise gem. § 536 BGB erloschen.

Wie funktioniert der Schadenersatzanspruch im Mietrecht nach § 536a Abs. 1 BGB?

Dem Mieter können verschiedene Schäden aufgrund eines Sach- oder Rechtsmangels an der Mietsache entstehen. Im Mietrecht kommt der Differenzierung zwischen anfänglichem und nachträglichem Mangel eine besondere Bedeutung zu.  Wie bereits beschrieben, haftet der Vermieter nämlich bei einem anfänglichen Mangel verschuldensunabhängig, anders etwa bei § 311a Abs. 2 BGB. § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB ist hierbei ein absoluter Fremdkörper im BGB. Man sollte diese Regelung also kennen, um hier im Examen nicht falsch abzubiegen. Weitere Schadensposten können sich durch nachträgliche Mängel ergeben, oder wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug gerät. Von § 536a Abs. 1 BGB sind sowohl Mangelschäden als auch Mangelfolgeschäden erfasst.

Sind Schadensersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter abdingbar?

Der § 536a BGB ist grundsätzlich im Rahmen der Grenzen der §§ 138, 242 BGB auch bei der Wohnraummiete abdingbar. Insbesondere § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB (Garantiehaftung für anfängliche Mängel) wird oft durch AGB (Formularmietvertrag) ausgeschlossen. Eine AGB, die den § 536a Abs. 1 BGB ausschließt, ist an § 309 Nr. 7a), 7b) BGB zu messen. In AGB wäre also nur ein Ausschluss für leichte und normale Fahrlässigkeit möglich. Beachte aber, dass ein an sich zulässiger Ausschluss der Garantiehaftung gem. § 305c BGB unwirksam sein kann, wenn er an überraschender oder ungewöhnlicher Stelle des Mietvertrages geschieht.

Tipp: Ein beliebter Klausurklassiker betrifft übrigens die Verknüpfung der verschuldensunabhängigen Vermieterhaftung gemäß § 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB mit der Haftung aus Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter. In solchen Konstellationen wird ein Dritter (z. B. Familienmitglieder, Untermieter oder Besucher des Mieters) durch einen Mangel an der Mietwohnung geschädigt. Hier muss geprüft werden, ob der Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter den Dritten schützt, was regelmäßig bei Haushaltsangehörigen oder mit dem Mieter verbundenen Personen der Fall ist.

Wenn du den Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter wiederholen möchtest, schau bei diesem Beitrag vorbei →Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (VSD)

Kann der Vermieter Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen?

Grundsätzlich stellt die Vornahme von sog. Schönheitsreparaturen eine Hauptpflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dar. Diese Pflicht kann im Wege der individuellen Parteivereinbarung oder durch AGB auf den Mieter übertragen werden. Bei der AGB-Prüfung gilt: Durch die Vereinbarung von starren Fristen wird der Mieter unangemessen benachteiligt, sodass eine solche Vereinbarung gem. § 307 BGB unwirksam ist. Denn der Mieter wird mit Renovierungspflichten belastet, die sich nicht nach dem tatsächlichen Renovierungsbedarf richten, sondern nach starren Fristen. Die Instandhaltungspflichten würden über das hinausgehen, was der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zu leisten hätte. Eine solche weitreichende Übertragung der Pflichten hat die Rechtsprechung in Wohnraummietverträgen regelmäßig für unwirksam erklärt. Solche Klauseln müssen also immer an den tatsächlichen Abnutzungsgrad anknüpfen, um wirksam zu sein.

Klausurtipp: Hieran ändert sich im Übrigen auch nichts, wenn im konkreten Klausurfall die Wohnung stark renovierungsbedürftig ist. Bei einer AGB-Kontrolle kommt es nämlich nicht auf den Einzelfall an. AGB sind gem. § 305c Abs. 2 BGB vielmehr so „kundenfeindlich“ wie möglich auszulegen. Die starren Schönheitsreparaturklauseln müssen also nicht im Einzelfall, sondern in einem denkbaren Extremfall eine unangemessene Benachteiligung darstellen. Angenommen, ein Mieter wohnt aus tatsächlichen Gründen während der Mietzeit überraschend nie in der Wohnung. Dieser Mieter müsste bei starren Schönheitsreparaturklauseln selbst dann renovieren, wenn die Räume überhaupt nicht abgenutzt wären.

Wenn du die AGB-Kontrolle wiederholen möchtest, schau bei diesem Beitrag vorbei → Die AGB-Kontrolle

Gilt die Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln auch außerhalb des Wohnraummietrechts?

Diese Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturklauseln aus dem Wohnraummietrecht ist auch auf das übrige Miet- und Pachtrecht zu übertragen. Die Unwirksamkeit von Klauseln mit starren Fristen beruht nicht auf dem besonderen sozialen Aspekt des Wohnraummietrechts, sondern auf der allgemeinen Pflicht des Vermieters aus dem § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Vermieterpfandrecht (§§ 562 ff. BGB): Voraussetzungen und Rechtsfolgen

Das Vermieterpfandrecht soll dem Vermieter für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis dem Mieter gegenüber eine Sicherheit geben und seine Ersatzansprüche vorrangig vor anderen Gläubigern des Mieters absichern. Es handelt sich um ein gesetzliches besitzloses Pfandrecht, sodass der Vermieter keinen mittelbaren Besitz an den Sachen des Mieters erlangt und ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts an fremden Sachen gemäß §§ 1207, 1257 BGB ausgeschlossen ist. Nach Ansicht des BGH ist das Vermieterpfandrecht als sonstiges Recht im Sinne des § 823 Abs. 1 BGB anzusehen, da es als dingliches Recht nicht nur gegenüber dem Mieter, sondern gegenüber jedermann wirkt.

Wann entsteht das Vermieterpfandrecht?

Damit ein Vermieterpfandrecht entsteht, müssen gemäß § 562 Abs. 1 BGB pfändbare Sachen, die im Alleineigentum des Mieters stehen, in die Mietsache eingebracht werden, und dem Vermieter müssen gegen den Mieter Forderungen aus dem Mietverhältnis zustehen, wobei auch künftig entstehende Forderungen erfasst sind. Eingebracht hat der Mieter eine Sache, die er während der Dauer des Mietverhältnisses in Ausübung des mietvertraglichen Gebrauchsrechts willentlich und nicht lediglich vorübergehend in die Mieträume geschafft hat.

Welche Rechtsfolgen ergeben sich aus dem Vermieterpfandrecht?

Dem Vermieter steht über §§ 1228 Abs. 2, 1257 BGB ein Verwertungsrecht zu, wofür ihm ein Herausgabeanspruch aus §§ 1231, 1257 BGB zusteht. Gemäß § 562b Abs. 1 BGB steht dem Vermieter ein Selbsthilferecht und gemäß § 562b Abs. 2 BGB ein Herausgabeanspruch (insbesondere gegenüber Dritten) zu.

Wie erlischt das Vermieterpfandrecht?

Das Vermieterpfandrecht kann gemäß § 562a Satz 1 BGB erlöschen, und zwar mit der Entfernung der Sachen vom Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Darüber hinaus kann das Pfandrecht durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb nach §§ 929, 932, 936 BGB erlöschen.

Mehr zu diesem Thema findest du in diesem Beitrag →Vermieterpfandrecht: Erlöschen des Vermieterpfandrechts (§ 562a BGB)

Aktuelle Rechtsprechung – BGH, Urteil v. 10.07.2024 – VIII ZR 184/23

Ein aktueller Fall beschäftigt sich mit der Frage, ob ein Vermieter mit verjährten Schadensersatzansprüchen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen kann. Der BGH hat kürzlich entschieden, dass ein Vermieter auch dann, wenn seine Schadensersatzansprüche gegen den Mieter wegen Beschädigung der Mietsache (§§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 i. V. m. § 823 Abs. 1 BGB) nach § 548 BGB verjährt sind, mit diesen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen kann, sodass die Pflicht zur Rückzahlung der Kaution gemäß § 389 BGB teilweise erlischt. Zwar schließt § 390 BGB grundsätzlich die Aufrechnung mit einer einredebehafteten (hier: verjährten) Forderung aus. § 215 BGB ermöglicht aber eine Aufrechnung, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Eintritt der Verjährung bestand. Problematisch war in dem Fall aber insbesondere die Gleichartigkeit der Forderungen im maßgeblichen Zeitpunkt, da die Ansprüche des Vermieters zunächst auf Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) gerichtet waren und erst durch Ausübung der Ersetzungsbefugnis (§ 249 Abs. 2 Nr. 1 BGB) nach Verjährungseintritt zu Zahlungsansprüchen wurden. Der BGH entschied dennoch, dass die Ausübung der Ersetzungsbefugnis für die Gleichartigkeit der Forderungen nicht entscheidend ist, da es sich lediglich um einen „formalen Schritt“ handelt, der bei interessengerechter Auslegung der Kautionsabrede nicht vorausgesetzt werden muss; der Mieter habe kein Interesse daran, dass diese Ausübung noch in unverjährter Zeit erfolgt.

Mehr zu diesem Thema findest du in diesem Beitrag →Schadensersatz des Vermieters nach Mietende

Fazit

Das Mietrecht gehört zu den klassischen examensrelevanten Bereichen des Schuldrechts. Wer den systematischen Aufbau der §§ 535 ff. BGB, die zentralen Gewährleistungsrechte des Mieters sowie typische Abgrenzungsfragen zu Pacht, Leihe oder Darlehen beherrscht, kann die meisten mietrechtlichen Klausuren sicher lösen. Entscheidend ist dabei vor allem der sichere Umgang mit dem Gesetz und ein strukturiertes Vorgehen bei der Prüfung der Anspruchsgrundlagen.

Wenn du noch Unterstützung bei deiner optimalen Examensvorbereitung suchst, sind wir mit unseren erfahrenen Dozentinnen und Dozenten für dich da. Über 20 Jahre Praxiserfahrung helfen dir dabei, deine Ziele zu erreichen – egal ob du ein Prädikat erreichen willst, oder das Wiederholungsexamen bestehen möchtest. Mit individueller Jura-Online-Nachhilfe unterstützen die Kraatz Group, die Akademie Kraatz und die Assessor Akademie dich vom Studium bis zum zweiten Staatsexamen – mit maßgeschneiderten Konzepten für deinen Erfolg.

Sophie Goldenbogen, Ref. iur.