I. Das Pfandrecht des Vermieters an einer Sache des Mieters

Das Vermieterpfandrecht ist ein beliebtes Klausurproblem in der ZR-Klausur. Das gilt nicht nur für das erste, sondern gerade auch für das zweite Examen, da dort das Mietrecht elementar wichtig ist.

Das Vermieterpfandrecht ist in § 562 BGB geregelt. Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis (§ 535 BGB) ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die nicht der Pfändung (§ 811 ZPO) unterliegen. Dabei handelt es sich um ein besitzloses Pfandrecht, d.h. der Vermieter muss nicht im Besitz der Sache(n) des Mieters sein.

In diesem Blogbeitrag sehen wir uns zunächst das Entstehen des Vermieterpfandrechts näher an, bevor wir auf das klausurträchtige Erlöschen des Vermieterpfandrechts eingehen werden.

II. Entstehung des Vermieterpfandrechts

Schauen wir uns nun die einzelnen Tatbestandsmerkmale für die Entstehung eines Vermieterpfandrechts zunächst einmal an:

1. Wirksamer Mietvertrag, § 535 BGB

Das gesetzliche Vermieterpfandrecht kann nur im Zusammenhang mit einem Mietvertrag entstehen, der entweder Wohnraum, sonstige Räume oder Grundstücke zum Gegenstand hat.

Ein Mietvertrag über bewegliche Sachen (z.B. Kfz) ist dagegen nicht erfasst.

2. Forderung des Vermieters aus dem Mietvertrag

Dies umfasst nach dem BGH sämtliche Forderungen, welche sich „aus dem Wesen des Mietvertrages als entgeltlicher Gebrauchsüberlassung“ ergeben.

Das können neben dem Anspruch auf Zahlung der Miete daher z.B. auch Schadensersatzansprüche sein.

3. Einbringung einer beweglichen Sache durch den Mieter

• 562 Abs. 1 S. 1 BGB erfasst nur bewegliche Sachen i.S.v. § 90 BGB, also keine Rechte.

Eingebracht sind solche Sachen dann, wenn sie vom Mieter während der Mietzeit willentlich in die Mieträume bzw. Mietwohnung hineingeschafft wurden. Das Pfandrecht entsteht nicht an solchen Sachen, die sich nur vorübergehend in der Mietsache befinden sollen.

Es muss sich bei der eingebrachten Sache außerdem um eine Sache handeln, die im Eigentum des Mieters steht (vgl.Wortlaut „Sachen des Mieters“).

Nach h.M. kann ein Vermieterpfandrecht auch an Anwartschaftsrechten des Mieters entstehen (Arg.: Das Anwartschaftsrecht ist ein wesensgleiches Minus zum Volleigentum).

Das Vermieterpfandrecht sichert in den Grenzen des § 562 Abs. 2 BGB auch künftige Forderungen. In Betracht kommen bspw. Forderungen aus § 535 Abs. 2 BGB. 

4. Die Sache muss pfändbar sein, § 562 Abs. 1 S. 2 BGB

Das Pfandrecht kommt nicht zur Entstehung, wenn es sich um unpfändbare Sachen i.S.d. § 811 ZPO handelt.

Dazu gehören bspw. Sachen des persönlichen Gebrauchs vom Mieter, die zu einer angemessenen Lebensführung notwendig sind.

III. Klausurhinweis zum Vermieterpfandrecht

Ein Vermieterpfandrecht entsteht also in dem Zeitpunkt, in dem die Sache in die gemietete Wohnung dauerhaft gebracht wurde, § 562 I 1 BGB. 

In der Klausur ist in diesem Zusammenhang bzw. im Anschluss an die Entstehung für gewöhnlich ein mögliches Erlöschen zu prüfen.

IV. Erlöschen des Vermieterpfandrechts (§ 562a BGB)

Gehen wir nun auf ein mögliches Erlöschen des Vermieterpfandrechts ein.

Klausurträchtig sind in diesem Kontext die folgenden zwei Konstellationen:

• Entfernen der Sache aus den Mieträumen
• Nachträgliche Übereignung an einen Dritten

V. Entfernung der Sachen aus den Mieträumen (bzw. Grundstück)

Sehen wir uns zunächst die erste Fallgruppe näher an:

Das Pfandrecht des Vermieters an den durch den Mieter in die Mieträume (bzw. Grundstück) eingebrachten Sachen erlischt grds. mit der Entfernung der Sachen aus den Mieträumen, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt.

1. Reicht eine lediglich vorübergehende Entfernung aus, damit das Pfandrecht des Vermieters erlischt?

Es ist strittig, ob die Entfernung der Sache endgültig geplant sein muss oder ob auch eine nur vorübergehende Entfernung unter § 562a S. 1 BGB fällt.

Herrschend ist die letztgenannte Ansicht, wonach auch eine vorübergehende Entfernung für das Erlöschen ausreicht (BGH, Urteil vom 06.12.2017 – XII ZR 95/16).

Klausurtipp: In diesem Fall kann das Vermieterpfandrecht aber wieder entstehen, wenn die Sache zurück auf das Grundstück verschafft wird. Ein praxisrelevantes Beispiel sind hier Betriebsfahrzeuge, die auf dem gemieteten Betriebsgrundstück einer Firma ihren Parkplatz haben.

Wenn die Fahrzeuge für Fahrten genutzt werden, erlischt das Vermieterpfandrecht mit dem Entfernen der Fahrzeuge. Werden die Fahrzeuge später wieder auf dem Grundstück abgestellt, so entsteht das Vermieterpfandrecht von Neuem.

2. Kein Erlöschen bei fehlendem Wissen des Vermieters oder dessen Widerspruch

Außerdem darf die Sache nicht ohne Wissen des Vermieters oder unter dessen Widerspruch entfernt worden sein. Dabei ist zu beachten, dass eine fehlende Kenntnis des Vermieters von der Entfernung der Sache dann unschädlich für das Erlöschen des Pfandrechts ist, wenn der Vermieter einer Duldungspflicht unterliegt.

Das ergibt sich aus der Berücksichtigung des Sinnes und Zwecks der Norm. Wenn der Vermieter gar nicht hätte widersprechen können, musste er auch nicht informiert werden. 

3. Wann kann der Vermieter nicht widersprechen? § 562a S. 2 BGB

Die Voraussetzungen sind in der Norm selbst geregelt: Wenn die Entfernung den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht (z.B.: Einschicken zur Reparatur, zeitweises Ausleihen an Freunde), ist eine Information nicht notwendig, denn der Vermieter darf nicht widersprechen.

Außerdem kann er auch dann nicht widersprechen, wenn die Entfernung zwar nicht den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht, die restlichen verbleibenden Sachen aber zur Sicherung der Forderungen des Vermieters ausreichen.

Ein Widerspruch, der trotz Vorliegens dieser Voraussetzungen getätigt wurde, ist unbeachtlich gemäß § 562a S. 2 BGB. Das Pfandrecht erlischt.

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VI. Erlischt das Vermieterpfandrecht durch Sicherungsübereignung der Sache an einen Dritten?

Das Pfandrecht könnte beispielsweise auch durch Sicherungsübereignung gem. §§ 929, 930 BGB einer Sache vom Mieter an eine dritte Person erloschen sein. Denn, wie bereits festgestellt, kann ein Vermieterpfandrecht nur an solchen Sachen entstehen, die im Eigentum des Mieters stehen.

Ein gutgläubiger Erwerb des Pfandrechts durch den Vermieter ist dann jedenfalls nicht möglich, da es sich um ein besitzloses Pfandrecht handelt, §§ 1257, 1207 BGB. Besitzlose Pfandrechte können nicht gutgläubig erworben werden, da hier der Rechtsschein des Besitzes fehlt.

1. Grundkonstellation

Der Mieter hat nun eine Sache einem Dritten gem. §§ 929, 930 BGB wirksam übereignet, wobei ein Besitzmittlungsverhältnis i.S.d. § 868 BGB in der Sicherungsabrede bestand. 

Eine Sicherungsübereignung kann aber die Entstehung des Pfandrechts nur dann verhindern, wenn sie zeitlich vor der Einbringung der Sache in die Mietwohnung stattgefunden hat.

Wenn sie jedoch erst nach der Einbringung vorgenommen wurde, also das Vermieterpfandrecht bereits wirksam bestand, kann die Sicherungsübereignung an diesem zugunsten des Vermieters entstandenen Pfandrecht nachträglich nichts mehr ändern. Dieses bleibt also wirksam. Ein Erlöschen des Pfandrechts liegt nicht vor.

2. Aber: Gutgläubiger lastenfreier Erwerb der Sache durch den Dritten möglich

Eine Ausnahme vom weiteren Bestehen des Pfandrechts ist nur zu machen, wenn der Dritte gemäß § 936 BGB gutgläubig unbelastetes Eigentum erworben hat. 

Bei einer Sicherungsübereignung behält der Mieter den unmittelbaren Besitz an seiner Sache. Die Übereignung erfolgt nach §§ 929, 930, 868 BGB.

Das Pfandrecht des Vermieters hätte also erst erlöschen und der Dritte lastenfreies Eigentum erwerben können, wenn der Dritte zusätzlich Besitz erlangt hätte. Das bedeutet konkret entweder die Erlangung unmittelbaren Besitzes durch den Erwerber oder die Erlangung des mittelbaren Besitzes, wenn der Veräußerer (also der Mieter) jeden Besitzrest aufgegeben hätte. Ist dies nicht der Fall, bleibt das Vermieterpfandrecht erhalten.

Fand eine solche Besitzerlangung durch den Dritten bei der Sicherungsübereignung aber doch statt, gilt für den wirksamen lastenfreien Erwerb zudem die Voraussetzung des § 936 II BGB: Der Dritte hätte dann in dem Zeitpunkt der Besitzerlangung auch gutgläubig gewesen sein müssen, § 936 II BGB. 

Wann liegt Gutgläubigkeit vor?

„Das Recht des Dritten erlischt nicht, wenn der Erwerber zu der nach Absatz 1 maßgebenden Zeit in Ansehung des Rechts nicht in gutem Glauben ist.“

Gutgläubigkeit in diesem Sinne kann angenommen werden, wenn der Dritte keine Kenntnis von der Belastung der Sache mit einem fremden Recht hatte.

Dabei zählt aber nicht nur positives Wissen, sondern grob fahrlässige Unkenntnis: Wer Sachen erwirbt, die sich in einer gemieteten Wohnung befinden, der muss mit einem Vermieterpfandrecht immer rechnen. Wird das Bestehen eines solchen ignoriert, liegt grob fahrlässige Unkenntnis vor. Nur unter besonderen Umständen sind Ausnahmen hiervon zu machen. Regelmäßig kommt aber ein gutgläubiger Erwerb von Sachen aus einer Mietwohnung nicht in Betracht, sodass ein hieran wirksam bestehendes Vermieterpfandrecht aufrechterhalten bleibt.

VII. Fazit zum Erlöschen des Pfandrechts des Vermieters aus dem Mietvertrag

Einfach sind die Probleme – Entfernen der Sache aus den Mieträumen und Sicherungsübereignung an einen Dritten – nicht. Gerade bei letzterem Problem zeigt sich mal wieder das sog. Schachtelprinzip des Zivilrechts. An dieser Stelle kann das Prüfungsamt vortrefflich das besondere Schuldrecht (Mietrecht) mit dem Sachenrecht kombinieren.

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RA Mario Kraatz

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