Das öffentliche Baurecht gilt als das „Angstgegner“ im Jura-Studium. Da Studierende noch keine Berührungspunkte mit etwaigen Bauprojekten oder dem öffentlichen Baurecht hatten, handelt es sich für die meisten um eine vollkommen abstrakte Materie. Bereits die praktischen Grundlagen kommen den Studierenden fremd vor, sodass z.B. kaum jemand weiß, wie ein Bebauungsplan aussieht oder wie er aufgestellt wird. Allerdings wird das öffentliche Baurecht regelmäßig im Staatsexamen geprüft!  Insbesondere das Bauplanungsrecht rückt hierbei in den Fokus, denn in Klausuren liegt fast immer ein Schwerpunkt auf den Aspekten des Bauplanungsrechts. Dieser Beitrag verschafft euch zunächst einen grundlegenden Überblick über das öffentliche Baurecht als solches und denkbare Klausurkonstellationen. Dabei ordnet er auch das Bauplanungsrecht als zentralen Bestandteil des öffentlichen Baurechts für euch ein. Anschließend vertieft er das Bauplanungsrecht und thematisiert die klassischen Schwerpunkte in klausurorientierter Form.

A. Herausforderungen des öffentlichen Baurechts?

Das öffentliche Baurecht birgt verschiedene Herausforderungen. Neben der Abstraktheit ist es bei Studierenden insbesondere deswegen unbeliebt, weil es viele Normen aus unterschiedlichen Gesetzen umfasst. Es wirkt so detailreich, weil es sich aus verschiedenen Teilbereichen zusammensetzt, die wiederum weitere Untergliederungen haben. Das Erlernen des öffentlichen Baurechts wird zudem dadurch erschwert, dass jene Teilbereiche in (Examens-)Klausuren selten isoliert abgefragt werden. Stattdessen sind sie im Rahmen einer allgemein gestellten Fallfrage (inzident) zu prüfen. Weiterhin eignet sich das Baurecht für die Justizprüfungsämter, um es auch mit anderen Rechtsgebieten (insb. Kommunalrecht) zu kombinieren.

Zuletzt liegt in Baurechts-Klausuren oft ein weiterer Schwerpunkt auf der prozessualen Einkleidung der Klage bzw. des Antrags. Zur Wiederholung einiger prozessrechtlicher Grundlagen könnt ihr noch einmal in diesen Beitrag schauen -> Die Verpflichtungsklage im öffentlichen Recht – wie prüft man Zulässigkeit und Begründetheit?, und/oder in diesen -> Die Anfechtungsklage – alles Wissenswerte kompakt für Dich dargestellt.

B. Übersicht zum Baurecht und Bauplanungrecht?

Im Wesentlichen lässt sich das öffentliche Baurecht in zwei Bestandteile unterteilen: das sog. „Bauplanungsrecht“ und das sog. „Bauordnungsrecht“. Nachfolgend werfen wir zur Einordnung einen abstrakten Blick auf diese beiden Teilbereiche:

I. „Bauplanungsrecht“ oder „Bauordnungsrecht“?

Beim Bauplanungsrecht geht es um die „städtebaulichen Rahmenbedingungen“ – also um die Frage, wie sich die Stadt bzw. die Gemeinde entwickelt. Es legt somit fest „ob und wo bzw. was“ überhaupt gebaut werden darf. Die Fragen des Bauplanungsrecht beziehen sich also stets auf die zu bebauende (Grundstücks-)Fläche! (Kontrollfrage: „Darf so eine Art von Gebäude hier an dieser Stelle theoretisch überhaupt gebaut werden?“)

Das Bauordnungsrecht ist hingegen ein Aspekt des Gefahrenabwehrrechts! Es betrifft die Anforderungen an die konkreten Bauvorhaben/Gebäude und soll dabei sicherstellen, dass von diesen keine Gefahren ausgehen. Hierbei wird also die Frage „wie“ gebaut werden darf geregelt! Die Fragen des Bauordnungsrecht beziehen sich somit stets auf das konkrete Bauobjekt! (Kontrollfrage: „Ist das Gebäude, so wie es der Architekt konkret geplant hat, in Ordnung?“)

 

II. Rechtsgrundlagen und Bestandteile des „Bauordnungsrechts“?

Da das Bauordnungsrecht ein Teil des Gefahrenabwehrrechts ist, liegt die Gesetzgebungskompetenz gem. Art. 30, 70 I GG bei den Ländern. Die konkrete Rechtsgrundlage des Bauordnungsrecht ist in jedem Bundesland also durch eigenständige Gesetze geregelt (in Berlin z.B. in der BauO Bln, in NRW in der LBauO NRW usw.). Zwar können sich im einzelnen auch einige Unterschiede ergeben, jedoch haben alle (Landes-)Bauordnung bestimmte Gemeinsamkeiten. So lassen sie sich z.B. alle sinngemäß in das sog. „materielle Bauordnungsrecht“ und „formelle Bauordnungsrecht“ aufteilen.

1. Was ist „materielles Bauordnungsrecht“?

Beim „materiellen Bauordnungsrecht“ geht es um die konkreten Anforderungen an das einzelne Gebäude/Bauvorhaben. Welche Regelungen die Länder diesbezüglich im Einzelnen getroffen haben, kann stark von Bundesland zu Bundesland abweichen. Einige Klassiker findet ihr jedoch in fast jeder Landesbauordnung (z.B. Regelungen über die „Abstandsflächen“).

Merksatz: Durch das materielle Bauordnungsrecht sollten die „B-Wörter“ sichergestellt werden: Brandschutz, Belichtung, Beschallung, Belüftung (je nach Bundesland können noch weitere hinzukommen).

2. Was ist „formelles Bauordnungsrecht“?

Neben den Anforderungen an einzelne Gebäude/Bauprojekte, ist auch das „formelle Bauordnungsrecht“ in den Bauordnungen geregelt. Hierbei geht es um die Regelung des konkreten Verfahrens bei einem Bauvorhaben.

Das formelle Bauordnungsrecht regelt also z.B. das Verfahren zur Erteilung einer Baugenehmigung: Wer ist zuständig? Muss vorher ein Antrag gestellt werden? Muss überhaupt eine Baugenehmigung erteilt werden, oder ist das Vorhaben genehmigungsfrei? Welche Vorschriften müssen überhaupt geprüft werden? (Achtung: in einigen Ländern gibt es auch ein „vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren“, bei dem nur einzelne Vorschriften zu berücksichtigen sind, vgl. § 64 LBauO NRW. Mehr dazu weiter unten im Beitrag.)

Zum formellen Bauordnungsrecht gehören – neben der Erteilung einer Baugenehmigung – außerdem auch weitere bauaufsichtliche Ordnungsmaßnahmen, die Gegenstand einer Klausur sein können. Die „klassischen Bauordnungsmaßnahmen sind:

• Beseitigungsverfügungen bzw. Abrissverfügungen (von bereits errichteten (Teilen) eines Gebäudes oder einer baulichen Anlagen)
• Nutzungsuntersagungen
• Ein Baustopp bzw. Stilllegungsverfügung (wenn sich das Gebäude gerade mitten im Bau befindet)

3. Verknüpfung zwischen Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht in der Klausur?

Dieses formelle Bauordnungsrecht verknüpft das materielle Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht in der Klausur! In den meisten Fällen wird die jeweilige Vorschrift des formellen Bauordnungsrecht (z.B. für eine Baugenehmigung oder eine Maßnahme der Behörde) der Ausgangspunkt in der Klausur sein! (zu den verschiedenen Klausurkonstellationen weiter unten im Beitrag)

In der jeweiligen Vorschrift werdet ihr eine Formulierung finden, die in etwa so lautet: „Die Baugenehmigung ist zu erteilen, wenn keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen…“ (vgl. § 74 I 1 LBauO NRW, § 70 I NBauO aus Niedersachsen, § 71 I BauO Bln aus Berlin etc.).

Mit „öffentlich-rechtlichen Vorschriften“, ist dann das gesamte öffentliche Baurecht – also sowohl das (materielle) Bauordnungsrecht, als auch das Bauplanungsrecht gemeint! Ihr müsst in der Klausur sowohl die Vereinbarkeit eines Bauvorhabens (oder ggf. eines bereits bestehen Gebäudes) mit dem Bauordnungsrecht UND auch mit dem Bauplanungsrecht prüfen! Der Schwerpunkt liegt hierbei indes fast immer auf dem Bauplanungsrecht!

III. Was ist „Bauplanungsrechts“?

Das Bauplanungsrecht ist flächenbezogen. Es geht also um die Frage, ob auf dem betroffenen Boden überhaupt gebaut werden darf (und wenn ja, was dort gebaut werden darf). Das Bauplanungsrecht gehört somit zum „Bodenrecht“. Die Gesetzgebungskompetent für das Bodenrecht folgt jedoch aus Art. 74 I Nr. 18 GG und ist damit ein Teil der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz gem. Art. 72 I GG. Von dieser Gesetzgebungskompetenz hat der Bund auch Gebrauch gemacht! Während das Bauordnungsrecht also in Landesgesetzen geregelt ist, ist das Bauplanungsrecht in Bundesgesetzen geregelt!  Die beiden zentralen Gesetze, die ihr im Rahmen des Bauplanungsrecht für eure Klausur kennen müsst, sind das BauGB und die BauNVO!

Da das öffentliche Baurecht und insbesondere das Bauplanungsrecht für viele so abstrakt ist, verschaffen wir euch nachfolgend einen abstrakten und groben Überblick über die Inhalte des Bauplanungsrecht.

1. Welche Bestandteile hat das „Bauplanungsrecht“?

Inhaltlich geht es beim Bauplanungsrecht um die sog. „Bauleitplanung“.

• 1 Abs. 1 BauGB:

„Aufgabe der Bauleitplanung ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs vorzubereiten und zu leiten.“

Durch die Bauleitplanung soll also festgelegt werden, auf welchen Flächen in einer Gemeinde/Stadt überhaupt bzw. „was“ dort gebaut werden darf. Hierfür gibt es zwei verschiedene „Pläne“, vgl. § 1 II BauGB:

• Einen „vorbereitenden Bauleitplan“, den sog. „Flächennutzungsplan“ – geregelt in den § 5 ff. BauGB.
  • Das ist quasi eine erste grobe Einteilung und Zuordnung der gesamten Gemeinde- bzw. Stadtfläche.
  • Der Flächennutzungsplan und seine Einteilung ist für Private allerdings nicht verbindlich!
• Einen „verbindlichen Bauleitplan“, den sog. „Bebauungsplan (B-Plan)“ – geregelt in den § 8 ff. BauGB.
  • Der Bebauungsplan wird aus diesem Flächennutzungsplan heraus entwickelt und konkretisiert diesen, vgl. 8 II BauGB.
  • Der Bebauungsplan ist dann auch verbindlich!

2. Wer setzt das Bauplanungsrecht um?

Die Aufstellung von Bauleitplänen und die damit verbundene Steuerung der räumlichen Entwicklung einer Gemeinde/Stadt ist ein zentraler Kernbereich der „kommunalen Planungshoheit“. Sie gehört damit zur kommunalen Selbstverwaltung, die verfassungsrechtlich gem. Art. 28 II GG garantiert wird. Daher werden beide Bauleitpläne gem. § 1 III BauGB von den Gemeinden selbst aufgestellt:

• 1 Abs. 3 BauGB:

„Die Gemeinden haben die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist; die Aufstellung kann insbesondere bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in Betracht kommen. Auf die Aufstellung von Bauleitplänen und städtebaulichen Satzungen besteht kein Anspruch; ein Anspruch kann auch nicht durch Vertrag begründet werden.“

Aber Achtung: Die Gemeinden/Städte haben keine Pflicht die räumliche Entwicklung ihrer Fläche durch Bauleitpläne konkret zu gestalten! Es gibt also nicht immer einen Flächennutzungs- oder Bebauungsplan! Manche Gemeinden/Städte haben schlichtweg keinen.

3. Was genau steht in Bauleitplänen?

Was die Gemeinden/Städte im Rahmen des Bauplanungsrechts alles festsetzen können, ist den Aufzählungen in § 5 II-IV BauGB (für Flächennutzungspläne) und § 9 BauGB (für Bebauungspläne) zu entnehmen. Aber Achtung: Auch hier haben die Gemeinden/Städte keine Pflicht diese Festsetzungen vollständig vorzunehmen. Bei einem Bebauungsplan müssen – wenn überhaupt einer aufgestellt wird – z.B. nicht alle in § 9 BauGB aufgezählten Aspekte geregelt sein! Für Klausuren sind die vier sog. „Mindestfestsetzungen“ relevant:

• Die „Art“ der baulichen Nutzung in einem Gebiet (also die Einteilung in „allgemeines Wohngebiet“, „Gewerbegebiet“, Industriegebiet“ usw., vgl. § 2-11 BauNVO).
• Das „Maß“ der baulichen Nutzung in dem jeweiligen Gebiet (z.B. Festsetzung der maximalen Anzahl an Geschossen, der maximalen Höhe der Gebäude usw., vgl. 16 BauNVO)
• Die überbaubaren Grundstücksflächen (also Begrenzung der konkreten Grundstücksflächen durch Baugrenzen oder Baulinien, vgl. 23 BauNVO)
• Die örtlichen Verkehrsflächen (z.B. Straßen, Wege usw., vgl. 9 I Nr. 11 BauGB)

C. Klausurkonstellationen im Baurecht?

Wie eingangs erwähnt empfinden Studierende das öffentliche Baurecht unter anderem deswegen als schwierig, weil es in unterschiedlichen Klausurkonstellationen mit verschiedenen Schwerpunkten kombiniert werden kann. Gerade die klausurorientierte Betrachtung des öffentlichen Baurecht und des Bauplanungsrechts fällt somit nicht gerade einfach. Nachfolgend zeigen wir euch also eine Kurz-Übersicht über Klausurkonstellationen im Baurecht und wie bzw. wo dort das Bauplanungsrecht integriert wird.

I. Anspruch auf Baugenehmigung?

Der absolute „Klassiker“ ist die Konstellation, in der jemand eine Baugenehmigung erteilt bekommen möchte. Bei der Erteilung der Baugenehmigung handelt es sich stets um einen Veraltungsakt i.S.d. § 35 S. 1 VwVfG. Die statthafte Klageart ist in diesen Fällen mithin die Verpflichtungsklage – meist in Gestalt einer Versagungsgegenklage gem. § 42 I Var. 2 VwGO. Begehrt der Antragsteller hingegen Eilrechtsschutz, ist ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Anordnung in Form einer Regelungsanordnung gem. § 123 I VwGO statthaft.

In der Begründetheit stellt sich dann die Frage, ob der Kläger/Antragsteller einen Anspruch auf die Erteilung einer Baugenehmigung hat. Hier kommt es auf die jeweilige landesrechtliche Vorschrift zur Baugenehmigung an, die einen Anspruch im Regelfall jedoch bejaht, sofern das Bauvorhaben nicht gegen „öffentlich-rechtliche Vorschriften“ verstößt. Wie oben bereits gezeigt müsst ihr also prüfen, ob das Bauvorhaben mit dem materiellen Bauordnungsrecht und dem Bauplanungsrecht vereinbar ist. (Ein detailliertes Beispiel folgt weiter unten im Beitrag.)

II. Klage gegen bauaufsichtliche Maßnahme?

Eine weitere Konstellation in Baurechts-Klausuren ist, dass sich der Empfänger einer bauaufsichtlichen Maßnahme (Abrissverfügung, Nutzungsuntersagung etc.) gegen diese Maßnahme wehren möchte. Auch diese Maßnahme stellt stets einen Verwaltungsakt dar, sodass die Anfechtungsklage gem. § 42 I Var. 1 VwGO statthaft ist. Sollte diese Anfechtungsklage im Einzelfall keine aufschiebende Wirkung haben (meist gem. § 80 II 1 Nr. 4 VwGO wegen einer Anordnung der sofortigen Vollziehung), ist im einstweiligen Rechtsschutz ein Antrag gem. § 80 V 1 Var. 2 VwGO auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung statthaft.

In der Begründetheit kommt es dann wieder auf die Vorschrift der jeweiligen Landesbauordnung an (z.B. § 79 I 2 Nr. 1, 4 oder 5 NBauO in Niedersachen, oder § 81 bzw. 82 LBauO NRW), die auch für solche Maßnahmen darauf abstellen, dass die bauliche Anlage „im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften“ steht. Ihr solltet in diesen Fällen zwar noch zwischen der formellen und materiellen Illegalität unterscheiden, im Rahmen der materiellen Illegalität kommt es dann aber auch auf die Vereinbarkeit der baulichen Anlage mit dem materiellen Bauordnungsrecht wie auch mit dem Bauplanungsrecht an.

III. Klage eines Dritten?

Ein besonderer Klassiker im Baurecht sind Konstellationen, in denen sich der Nachbar durch den Bauherr gestört fühlt.  In diesen Fällen müsst ihr aber aufpassen und den Sachverhalt genau lesen!

• Wenn der Bauherr eine Baugenehmigung erhalten hat, will der Nachbar diese für gewöhnlich als außenstehender Dritter anfechten.
  • Die statthafte Klageart ist dann die Anfechtungsklage als sog. „Drittanfechtungsklage“. Ein besonderer Schwerpunkt ist hierbei die Klagebefugnis i.S.d. 42 II VwGO! Da der Nachbar/Kläger nicht Adressat der Baugenehmigung ist, muss er sich für die Klagebefugnis auf eine besondere „drittschützende Norm“ berufen können!
  • Diese Drittanfechtungsklage des Nachbarn hat im Baurecht gem. 212a I BauGB i.V.m. § 80 II 1 Nr. 3 VwGO keine aufschiebende Wirkung. Der Bauherr darf also – trotz der Anfechtungsklage des Nachbarn – erst einmal weiterbauen! Begehrt der Nachbar dann Eilrechtsschutz ist ein Antrag gem. § 80a III 2 VwGO i.V.m. § 80 V Var. 1 VwGO auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung statthaft.
• Alternativ kann der Bauherr auch mit dem Bau begonnen haben, ohne jemals eine Baugenehmigung erhalten zu haben. In diesem Fall kann der Nachbar nichts anfechten. Stattdessen muss er sein Glück mit einer Verpflichtungsklage auf Erteilung einer bauaufsichtlichen Maßnahme (Baustopp etc.) gegenüber dem Bauherrn versuchen. Beim vorläufigen Rechtsschutz wäre dann ein Antrag nach 123 I VwGO statthaft.

IV. Klage gegen einen Bebauungsplan?

Die letzte besonders examensrelevante Klausurkonstellation im Baurecht hat ebenfalls einen Bezug zum Bauplanungsrecht. Hier geht es jedoch nicht um ein einzelnes Bauprojekt. Der Kläger will stattdessen gegen den von der Gemeinde/Stadt aufgestellten Bebauungsplan vorgehen!

In der Zulässigkeit müsst ihr erst einmal die statthafte Klageart auffinden. Der Bebauungsplan wird durch den Gemeinderat/Stadtrat als Satzung beschlossen und aufgestellt, vgl. § 10 I BauGB. Die statthafte Klageart ist damit das Normkontrollverfahren vor dem Oberverwaltungsgericht gem. § 47 I Nr. 1 Var. 1 VwGO. Dieses Verfahren ist gem. § 47 VI VwGO auch als Eilverfahren möglich. Der materielle Schwerpunkt liegt in dieser Konstellation regelmäßig eher im Kommunalrecht (bei der Prüfung des Ratsbeschluss). Gelegentlich müsst ihr aber auch hier inhaltliche Aspekte des Bauplanungsrechts berücksichtigen.

D. Bauplanungsrecht in der Klausur?  

Im Rahmen dieser verschiedenen Klausurkonstellationen muss also (fast) immer die Vereinbarkeit eines Bauvorhabens bzw. einer baulichen Anlage mit dem Bauplanungsrecht geprüft werden.

Grob-Schema für die Prüfung der Begründetheit einer Verpflichtungsklage auf Erteilung einer Baugenehmigung:

Achtung: Das Prüfungsschema der Begründetheit einer Verpflichtungsklage unterscheidet sich natürlich von dem einer Anfechtungsklage, einer Drittanfechtungsklage oder auch eines Antrags auf einstweiligen Rechtsschutz!

Beispiel: Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung?

Der Obersatz für die Begründetheit einer auf die Erteilung einer Baugenehmigung gerichteten Verpflichtungsklage lautet:

„Die Klage ist begründet, wenn die Ablehnung oder Unterlassung der Erteilung der Baugenehmigung rechtswidrig, der Kläger dadurch in seinen Rechten verletzt und die Sache spruchreif ist, § 113 V 1 VwGO. Das ist der Fall, wenn der Kläger einen Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung hat.“

Als Anspruchsgrundlage kommt dann die jeweilige landesrechtliche Norm für die Baugenehmigung (bspw. § 74 LBauO NRW oder § 71 BauO Bln) in Betracht.

Formelle Anspruchsvoraussetzungen: Was ist das „Einvernehmen“ i.S.d. § 36 BauGB?

Die formellen Voraussetzungen:

• Der Kläger muss zuvor einen Antrag bei der zuständigen Behörde gestellt haben.
• Gegebenenfalls muss gem. 36 BauGB das Einvernehmen der Gemeinde eingeholt werden.
  • Für das Bauplanungsrecht und somit die Aufstellung der Bauleitpläne ist immer die Gemeinde selbst zuständig (siehe oben).
  • Für die Erteilung einer Baugenehmigung ist im Regelfall aber die sog. „untere Bauaufsichtsbehörde“ zuständig. Wer diese genau ist hängt vom Bundesland und der Größe der Gemeinde/Stadt ab! -> In manchen Fällen ist das nicht die Gemeinde/Stadt, sondern z.B. der übergeordnete Landkreis! Dann könnte die Bauaufsichtsbehörde (Landkreis) bei der Erteilung der Baugenehmigung die von der Gemeinde aufgestellten Bauleitpläne jedoch übergehen. Um die verfassungsrechtlich garantierte Planungshoheit zu schützen, muss die Gemeinde/Stadt – immer wenn sie nicht selbst für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist – gem. 36 BauGB beteiligt werden! (Ist sie hingegen selbst für die Erteilung der Baugenehmigung zuständig ist, wird dieser Prüfungspunkt obsolet.)

Materielle Anspruchsvoraussetzungen?  

Bei den materiellen Anspruchsvoraussetzungen müsst ihr den Tatbestand der Vorschrift zur Baugenehmigung analysieren. Um nichts zu übersehen ist es empfehlenswert genau wie oben in der kurz-Übersicht beschrieben vorzugehen und zunächst die Genehmigungsbedürftigkeit sowie das konkrete Genehmigungsverfahren (also welche Vorschriften für die Genehmigung geprüft werden müssen) festzustellen.

Achtung(!): Oft steht in der Vorschrift zur Baugenehmigung der Begriff „bauliche Anlage“. -> Das ist nicht derselbe Begriff wie in § 29 BauGB! Eure Landesbauordnung hat (im Regelfall ganz vorne, z.B. in § 2 I LBauO NRW oder in § 2 XII, I NBauO) eine eigene Definition! Auch wenn diese sehr ähnlich zu der von § 29 BauGB klingt, dürft ihr die beiden Begriffe nicht gleich setzen! Da die Bauordnung ein Landesgesetz und das BauGB ein Bundesgesetz ist, wäre es ein massiver Fehler diese Begriffe miteinander zu vermengen! 

Anknüpfungspunkt Bauplanungsrecht in der Klausur? 

Der Anknüpfungspunkt für die Prüfung der Vereinbarkeit einer baulichen Anlage mit dem Bauplanungsrecht ist schließlich immer der Begriff „öffentlich-rechtliche Vorschriften“. Auch in einem „vereinfachten Genehmigungsverfahren“ werden die §§ 29 ff. BauGB stets geprüft und es fallen lediglich vereinzelte Vorschriften des Bauordnungsrechts weg.

Dasselbe gilt auch für andere Klausurkonstellationen! Der Begriff „öffentlich-rechtliche Vorschriften“ oder „ §§ 29 ff. BauGB“ findet sich in den meisten Landesbauordnungen auch in dem Wortlaut der Vorschriften für die bauaufsichtlichen Maßnahmen (Abrissverfügung etc.). Auch im Fall einer Anfechtungsklage oder einer Drittanfechtungsklage kommt ihr auf diesem Weg also zur Prüfung des Bauplanungsrechts. Wie eingangs bereits gesagt: Das Bauplanungsrecht ist in nahezu jeder Baurechtsklausur ein zentraler Bestandteil und ggf. sogar ein Schwerpunkt!

E. Wie ist das Bauplanungsrecht zu prüfen?

Idealerweise prüft ihr die Vereinbarkeit der baulichen Anlage bzw. des Bauvorhabens mit dem Bauplanungsrecht in zwei Schritten:

I. Anwendbarkeit des Bauplanungsrecht?

Als erstes muss das Bauplanungsrecht anwendbar sein.

• 29 BauGB:

„(1) Für Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, und für Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie für Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten gelten die §§ 30 bis 37.

(2) Die Vorschriften des Bauordnungsrechts und andere öffentlich-rechtliche Vorschriften bleiben unberührt.“

Entscheidend ist (auch) hier, dass es sich um eine bauliche Anlage handelt. Doch wie bereits angesprochen: Dabei handelt es sich um eine eigene Definition, die ihr (trotz massiver Ähnlichkeit) nicht mit der aus der Landesbauordnung gleichsetzen dürft! Leider gibt es keine Legaldefinition, sodass ihr sie auswendig können müsst:

Definition:

II. Zulässigkeit nach dem Bauplanungsrecht?

In einem zweiten Schritt prüft ihr dann die konkrete Vereinbarkeit der baulichen Anlage bzw. des Bauvorhabens mit dem Bauplanungsrecht. Was genau ihr an dieser Stelle prüfen und worauf ihr achten müsst hängt vom Sachverhalt ab.

Es gibt fünf verschiedene Varianten:

• Variante 1: Es liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor. -> Dann richtet sich die Zulässigkeit/Vereinbarkeit nach 30 I BauGB
• Variante 2: Es liegt ein „einfacher“ Bebauungsplan vor. -> Dann richtet sich die Zulässigkeit/Vereinbarkeit nach 30 III BauGB.

Liegt überhaupt kein Bebauungsplan vor, befindet ihr euch im unbeplanten Bereich. Dann kommen folgende Varianten in Betracht:

• Variante 3: unbeplanter Innenbereich, sog. „Gemengelage“ -> Dann richtet sich die Zulässigkeit/Vereinbarkeit nach 34 I BauGB.
• Variante 4: unbeplanter Innenbereich, sog. „faktische Baugebiet“ -> § 34 II BauGB.
• Variante 5: unbeplanter „Außenbereich“ -> 35 BauGB.

Nachfolgend schauen wir uns diese Varianten und die typischen Klausurschwerpunkte genauer an.

1. Ein qualifizierter Bebauungsplan?

Ein qualifizierter Bebauungsplan liegt vor, wenn im Bebauungsplan die vier Mindestfestsetzungen, also die Art des Gebiets, das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen (siehe oben) festgesetzt wurden. Wenn das der Fall ist, ist ein Bauvorhaben bzw. eine bauliche Anlage gem. § 30 I BauGB nur dann zulässig, wenn alle Festsetzungen eingehalten werden und die Erschließung gesichert ist. Ihr müsst an dieser Stelle also das Bauvorhaben bzw. die bauliche Anlage mit allen (vier) Festsetzungen sowie die Frage der Erschließung (hierzu gehört auch Wasser, Strom, Telekommunikation, Straßennetz etc.) abgleichen. Der Sachverhalt wird euch hierzu verschiedene Angaben geben, sodass ihr die problematischen/relevanten Festsetzungen entsprechend diskutieren könnt.

Aber Achtung: Das bedeutet nicht, dass die Zulässigkeitsprüfung NUR auf diese vier Festsetzungen beschränkt ist! Theoretisch kann die Gemeinde/Stadt aber noch weitere Festsetzungen in dem Bebauungsplan getroffen haben (z.B. „nur rote Ziegelstein-Dächer“). Dann muss das Vorhaben auch mit diesen übereinstimmen.

a. Vereinbarkeit mit der Art des Gebiets?

Der Klausurschwerpunkt wird jedoch in der Regel auf der Festsetzung der Art des Gebietes (also z.B. allgemeines Wohngebiet, reines Wohngebiet, Gewerbegebiet etc.) liegen. Im Fall eines qualifizierten Bebauungsplan ist diese bereits festgelegt.

Wie sind die §§ 2-11 BauNVO aufgebaut?

Ihr findet die verschiedenen Arten in den §§ 2-11 BauNVO. Diese Vorschriften sind alle in derselben Weise aufgebaut:

In Absatz I findet ihr stets die ausdrückliche Zweckbestimmung über das Gebiet. Diese hilft euch bei der Auslegung. In Absatz II findet ihr die sog. „Regelzulässigkeit“. Dort sind also Gebäude und bauliche Anlagen, die von ihrer Art her stets zulässig sind (Achtung, nicht verwirren lassen: Hier geht es nur um die „Art“! Etwaige Einschränkungen können z.B. trotzdem über die anderen Festsetzungen folgen, z.B. über die Festsetzung des „Maß“ der Bebauung kann eine Einschränkung hinsichtlich der Höhe des Gebäudes erfolgen). In Absatz III findet ihr zuletzt die sog. „Ausnahmezulässigkeit“.

Wie prüft man die Vereinbarkeit mit der Gebietsart?

Ihr prüft zuerst, ob das Bauvorhaben bzw. die bauliche Anlage in die Regelzulässigkeit nach Absatz II fällt.

Wenn das nicht der Fall ist, schaut ihr in die Ausnahmezulässigkeit nach Absatz III. Dort findet ihr teilweise unbestimmt Rechtsbegriffe, die ihr unter Berücksichtigung der Zweckbestimmung des Gebiets (also Absatz I) auslegt. Auch Verfassungsrecht solltet ihr hierbei berücksichtigen!

Wenn die bauliche Anlage weder nach Absatz II noch nach Absatz III zulässig ist, schaut ihr noch in die §§ 12-14 BauNVO. Dort sind Gebäude bzw. bauliche Anlagen aufgezählt, die grundsätzlich in allen Gebieten zulässig sind. Auch hierbei müsst ihr entsprechend des jeweiligen Absatz I und des Verfassungsrechts auslegen.

b. Ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig/unzulässig?

Nachdem ihr die Vereinbarkeit mit den vier Festsetzungen (bzw. ggf. noch weiteren von der Gemeinde/Stadt vorgenommenen Festsetzungen im Bebauungsplan) und der Erschließung geprüft habt, kommt ihr zu dem Ergebnis dass das Bauvorhaben bzw. die bauliche Anlage nach dem dort geltenden Bauplanungsrecht grundsätzlich zulässig oder unzulässig ist. Allerdings sind besondere Ausnahmen möglich, wegen denen ein grundsätzlich unzulässiges Vorhaben doch zulässig sein kann, oder auch umgekehrt. Diese nachfolgenden Aspekte solltet ihr aber nur dann ansprechen, wenn ihr in der Klausur darauf hingewiesen werdet.

Kann ein unzulässiges Vorhaben ausnahmsweise doch zulässig sein?

Gem. § 31 I BauGB die „Befreiung“ von den Festsetzungen ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen wurde, oder gem. § 31 II BauGB andere besondere Gründe vorliegen.

Darüber hinaus ist grundsätzlich denkbar, dass der Bestandsschutz zur Zulässigkeit eines Vorhabens führt. Hier müsst ihr jedoch zwischen passivem und aktivem Bestandsschutz unterscheiden!

• Der passive Bestandsschutz wird aus 14 GG hergeleitet und erlaubt lediglich die weitere Nutzung und das Bestehen bleiben eines Gebäudes, jedoch kein aktives Bauen. -> Daher taugt er nicht als Anspruchsgrundlage auf die Erteilung einer Baugenehmigung und wird nur bei der Anfechtung einer bauaufsichtlichen Maßnahme (als Abwehrrecht) relevant.
• Der aktive Bestandsschutz ist hingegen auf die Erweiterung des Baubestandes gerichtet und kann somit auch als Anspruchsgrundlage für die Erteilung einer Baugenehmigung dienen. Aber Achtung: Das Bundesverwaltungsgericht (vgl. v. 12.03.1998 – 4 C 10/97) hat klargestellt, dass es für den aktiven Bestandsschutz eine gesetzliche Grundlage braucht. Im Bereich eines Bebauungsplans kann diese nur durch den Plan selbst (also durch die Gemeinde) kommen!

Kann ein zulässiges Vorhaben ausnahmsweise doch unzulässig sein?

Anknüpfungspunkt ist hierbei meist die Art des Gebietes:

Das Bauvorhaben kann (doch) unzulässig sein, weil es gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstößt. Ausgangspunkt ist hier § 15 I BauNVO.

• 15 Abs. 1 BauNVO:

„Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.“  

In Satz 1 geht es um die Eigenart des jeweiligen Gebiets. In Satz 2 hingegen um unzumutbare Belastungen/Störungen. Aus beiden Gründen kann sich ausnahmsweise die Unzulässigkeit eines sonst zulässigen Bauvorhabens ergeben.

Dasselbe gilt für das sog. Gebot der Gebietsverträglichkeit. Im Gegensatz zu § 15 I BauNVO geht es hierbei um „typische Nutzung“ des Bauvorhabens und ob diese für das jeweilige Gebiet störend ist.

2. Einfacher Bebauungsplan?

Wie bereits beschrieben, können die Gemeinden selber entscheiden, was sie in den Bauleitplänen festsetzen. Dementsprechend kann es auch Bebauungspläne geben, in denen nicht alle vier Mindestfestsetzungen geregelt sind. Man spricht dann von einem „einfachen Bebauungsplan“. Die Zulässigkeit eines Vorhabens richtet sich dann nach § 30 III BauGB. Aus dem systematischen Kontext und dem Wortlaut der Norm („im Übrigen“) ergibt sich:

• Das Bauvorhaben darf denjenigen Festsetzungen, die im „einfachen“ Bebauungsplan getroffen wurden, nicht wiedersprechen.
• Außerdem muss die Erschließung gesichert sein.
• Darüber hinaus, richtet sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens nach den Vorschriften, die für den unbeplanten Bereich gelten. Es kommt also auf die § 34, 35 BauGB an (siehe dazu unten).

3. Der unbeplante Bereich?

Der unbeplante Bereih differenziert in den Vorschriften gem. § 34 BauGB und gem. § 35 BauGB zunächst zwischen dem Innenbereich und dem Außenbereich. Sobald ihr in eurer Klausur festgestellt habt, dass kein Bebauungsplan vorliegt, der Bebauungsplan unwirksam ist, oder ihr im Rahmen eines „einfachen Bebauungsplans“ über § 30 III BauGB letztlich doch auf die Vorschriften §§ 34 und 35 BauGB zu sprechen kommt, solltet ihr also als erstes feststellen, ob im Innenbereich oder Außenbereich gebaut werden soll.

a. Schwerpunkt: Abgrenzung Innen- oder Außenbereich?

Hier liegt regelmäßig ein (kleiner) Schwerpunkt der Klausur, bei dem ihr die Angaben aus dem Sachverhalt verwerten sollt. Aber Achtung: Es kommt nicht darauf an, ob innerhalb der Grenzen einer Gemeinde/eines Ortsteils gebaut wurde! Ihr müsst daher zunächst erklären, wie zwischen dem Innenbereich und dem Außenbereich stattdessen abgegrenzt wird:

• Für den Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB gibt es keine eigenständige Definition. Alles, was nicht Innenbereich i.S.d. § 34 BauGB ist, fällt somit automatisch in den Außenbereich.
• § 34 I BauGB spricht man vom Innenbereich, wenn ein „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ vorliegt.

Wann liegt ein „im Zusammenhang bebauter“ Ortsteil vor?

Entscheidend ist, dass ihr diesen Begriff genau definieren könnt. Das Bundesverwaltungsgericht (seit dem Grundsatzurteil v. 06.11.1968 – IV C 31.66) so:

Definition:

In der Klausur müsst ihr jetzt die Angaben aus dem Sachverhalt – dort sind die Umgebung und die genaue Lage meist relativ detailliert geschildert – verwerten und unter diese Definition subsumieren. Da hier der Schwerpunkt der Abgrenzung liegt, solltet ihr diesbezüglich präzise sein und einige Sätze schreiben! Die Definition besteht im Grunde aus diesen Bestandteilen:

• Organisch gewachsene Siedlungsstruktur
• Von gewissem Gewicht
• Eindruck der Geschlossenheit, wobei Baulücken kein Problem sind

Nachfolgend gehen wir einmal näher auf diese einzelnen Punkte ein:

Was ist eine „organisch gewachsene Siedlungsstruktur“?

Von einer organisch gewachsenen Siedlungsstruktur spricht man, wenn die Bebauung nach ihrer Anordnung und Funktion mit Blick auf ihre Entstehung und Entwicklung den Eindruck einer städtebaulich sinnvollen Siedlungseinheit vermittelt. Das Gebiet muss quasi den Eindruck einer natürlichen Siedlung erwecken. So ist eine organische Siedlungsstruktur abzulehnen, wenn lediglich eine Anhäufung behelfsmäßiger Bauten vorliegt oder wenn die Bebauung vollkommen ungeordnet und willkürlich erscheint.

Was bedeutet „von gewissem Gewicht“?

Diese organische Siedlungsstruktur muss zudem noch ein gewisses Gewicht haben. Sind zu wenig Gebäude in dem „Siedlungsgebiet“, kann kein Ortsteil im Innenbereich vorliegen.

Das BVerwG hat diesen Umstand einmal damit konkretisiert, dass zumindest zehn bis zwölf Bauten vorhanden sein müssen, die dem Aufenthalt von Menschen dienen. Dabei darf jedoch nicht über die Grenze einer Gemeinde hinaus, sondern nur auf den Ortsteil „innerhalb einer Gemeinde“ geschaut werden (vgl. BVerwG, Urt. v. 03.12.1998 – IV C 7/98).

Wann erweckt das Gebiet den „Eindruck der Geschlossenheit“?

Die Geschlossenheit ist für sich genommen kein eigenständiges Tatbestandsmerkmal, sondern ein wesentliches Indiz für das Vorliegen eines Bebauungszusammenhangs sowie einer organischen Siedlungsstruktur. Dabei müssen die Gebäude jedoch nicht tatsächlich „lückenlos“ aneinander gereiht sein. Die Rechtsprechung versteht den Begriff so, dass das Gebiet nach der Verkehrsanschauung den Eindruck einer geschlossenen Siedlung erwecken muss.

Auch einzelne Baulücken sind hierbei nicht schädlich. Von solch einer Baulücke spricht man, wenn zwei bis drei „Bauplätze“ unbebaut sind. Insgesamt können drei bis vier derartiger Baulücken in der Siedlung vorliegen, ohne dass der Eindruck der Geschlossenheit zerstört wird.

Wo ist die Grenze des Innenbereichs?

In der Klausur könnt ihr auch mit der Frage konfrontiert werden, wo denn eigentlich die Grenze des unbeplanten Innenbereichs, also des „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“, ist. Diesbezüglich gibt die oben genannte Definition keine unmittelbaren Anhaltspunkte.

Die äußere Grenze bildet nach herrschender Meinung die Außenwand des letzten Gebäudes, das noch zur Maßstabsbildung der organisch gewachsenen Siedlungsstruktur mit dem Eindruck der Geschlossenheit beiträgt. Im Regelfall ist es also das letzte Gebäude, das nach den vorgenannten Kriterien die Definition des „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ erfüllen lässt. Doch aufpassen: Es ist auch anerkannt, dass natürliche Gegebenheiten wie z.B. Wälder oder Flüsse diese Grenze ziehen können.

Schließlich sei der Vollständigkeit halber erwähnt, dass die Gemeinde die Grenze solcher Ortsteile im unbeplanten Innenbereich auch durch Satzung festlegen kann, vgl. § 34 IV Nr. 1 BauGB.

Sonderfall: Was sind „Splittersiedlungen“?

Einen besonderen Klausurfall stellen sog. Splittersiedlungen dar. Hierbei stehen einige Gebäude optisch zusammenhängend beieinander und nicht vereinzelt. Sie erwecken also den Eindruck eines gewissen Bebauungszusammenhangs.

Dabei handelt es sich indes oft um eine ungeordnete Ansammlung von Gebäuden. Es fehlt somit an der organischen Siedlungsstruktur, sodass kein „im Zusammenhang bebauter Ortsteil“ nach der Definition i.S.d. § 34 I BauGB vorliegt. Ein weiterer Problempunkt bei Splittersiedlungen ist zudem das „Gewicht“. Häufig stehen zwar einige Gebäude (ggf. ungeordnet) zusammen, allerdings nicht genug, um das Kriterium des „hinreichenden Gewichts“ zu erfüllen. Auch in diesem Fall sprich man von einer Splittersiedlung.

Ihr sehr also: Splittersiedlungen erfüllen nicht die Voraussetzungen der Definition eines „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ i.S.d. § 34 BauGB und liegen somit nicht im Innen-, sondern im Außenbereich!

b. Zulässigkeit im unbeplanten Innenbereich?

Kommt ihr zu dem Ergebnis, dass das Bauvorhaben in eurer Klausur in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ geplant ist, befindet ihr euch also im unbeplanten Außenbereich. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens richtet sich dann nach § 34 BauGB.

Liegt bei euch ein sog. „faktisches Baugebiet“ vor, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 II BauGB. Ist das nicht der Fall, kommt nur eine „Gemengelage“ in Betracht und die Zulässigkeit richtet sich nach § 34 I BauGB. Ihr solltet den unbeplanten Innenbereich also immer in dieser Reihenfolge abprüfen.

(1.) Liegt ein „faktisches Baugebiet“ vor?

Zunächst müsst ihr schauen, ob i.S.d. § 34 II BauGB ein „faktisches Baugebiet“ vorliegt.

• 34 Abs. 2 BauGB:

„Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete, die in der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung bezeichnet sind, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre; auf die nach der Verordnung ausnahmsweise zulässigen Vorhaben ist § 31 Absatz 1, im Übrigen ist § 31 Absatz 2 und 3 Satz 1 über die Befreiung entsprechend anzuwenden.

Mit „der auf Grund des § 9a erlassenen Verordnung“ ist die BauNVO gemeint! Ihr müsst an dieser Stelle also überprüfen, ob das Gebiet (im ungeplanten Bereich liegt kein Bebauungsplan vor) einer der in den §§ 2-11 BauNVO aufgeführten Gebiete entsprechen würde. Hierbei solltet ihr besonders auf die Zweckbestimmung des jeweiligen Gebiets (Absatz I) und ergänzend auf die Absätze II und III abstellen. In solchen Fällen ist das Gebiet im Sachverhalt meistens sehr detailliert beschrieben.

Ist das Gebiet dort zulässig?

Dem Wortlaut sowie der Systematik des § 34 II BauGB lässt sich entnehmen, dass die Zulässigkeit des Bauvorhabens im faktischen Baugebiet in zwei Schritten zu prüfen ist.

• Hinsichtlich der Gebietsart muss sich das Bauvorhaben an der jeweiligen Vorschrift gem. §§ 2-11 BauNVO messen lassen. Ihr müsst hinsichtlich der Art des Bauvorhabens also dasselbe prüfen, wie im qualifizierten Bebauungsplan (siehe oben).
• Darüber hinaus muss das Bauvorhaben den Anforderungen gem. 34 I BauGB genügen (siehe dazu nachfolgend „Gemengelage“)

Schließlich sei noch darauf hingewiesen, dass beim faktischen Baugebiet dieselben Ausnahmen zu prüfen sind, wie beim qualifizierten Bebauungsplan. Das grundsätzlich unzulässige Bauvorhaben kann gem. § 31 I und II BauGB bzw. aufgrund des Bestandsschutz also ausnahmsweise doch zulässig sein. Umgekehrt kann das grundsätzlich zulässige Bauvorhaben wegen dem Gebot der Rücksichtnahme nach § 15 I BauNVO sowie dem Gebot der Gebietserhaltung ausnahmsweise doch unzulässig sein.

(2.) Zulässigkeit bei der „Gemengelage“?

Liegt ein „im Zusammenhang bebauter Ortsteil“ vor, der jedoch zu keiner der Gebietsarten in den §§ 2-11 BauNVO vergleichbar ist, spricht man von einer sog. „Gemengelage“. Gem. § 34 I BauGB ist das Bauvorhaben zulässig, wenn…

• …es sich hinsichtlich Art, Maß, Bauweise und Grundstücksfläche in die Eigenart des Gebietes einfügt,
• …die Erschließung gesichert ist,
• …die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und
• …das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird.

Der Schwerpunkt liegt hier meistens bei der Frage, ob sich das Bauvorhaben in die „Eigenart des Gebietes“ einfügt.

Fügt sich das Bauvorhaben in die „Eigenart des Gebietes“ ein?

Diese Frage beurteilt sich bei der Gemengelage in erster Linie danach, wie die „nähere Umgebung“ des Bauvorhabens aussieht.

Hinsichtlich der Art des Bauvorhabens darf das Gebäude – insbesondere mit Blick auf die Nutzungsmöglichkeit – keinen Fremdkörper darstellen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 16.06.2009 – IV B 50.08, Rn. 6 m.w.N.) Doch auch wenn das Bauvorhaben theoretisch einen Fremdkörper darstellt, kann es trotzdem in der Gemengelage zulässig sein, wenn es keine „bodenrechtlich relevanten Spannungen“ hervorruft.

Hinsichtlich des Maß der baulichen Nutzung ist auf die Höhe des Gebäudes etc. abzustellen, die sich im Rahmen des jeweiligen Gebietes halten muss. Gleiches gilt für die überbaubaren Grundstücksflächen (sog. „Harmoniegebot“).

Gebot der Rücksichtnahme in der Gemengelage?

Das Bundesverwaltungsgericht (vgl. Beschl. v. 16.12.2008 – IV B 68.08) hat zudem anerkannt, dass auch das Gebot der Rücksichtnahme ein Teil des „Einfügungsgebots“ i.S.d. § 34 I BauGB ist. Daraus folgt, dass auch ein grundsätzlich gem. § 34 I BauGB zulässiges Bauvorhaben dennoch unzulässig sein kann, wenn es den Nachbarn im Einzelfall nicht zumutbar ist.

c. Zulässigkeit im Außenbereich?

Liegt kein Bebauungsplan vor und befindet sich das Bauvorhaben auch nicht in einem „im Zusammenhang bebauten Ortsteil“ i.S.d. § 34 I BauGB, ist das Bauvorhaben im Außenbereich gelegen. Die Zulässigkeit richtet sich dann nach § 35 BauGB.

Im Außenbereich gibt es den Grundsatz der Baufreihaltung, damit sich die Landschaft von der Bebauung erholt! Im Außenbereich soll grundsätzlich also nicht gebaut werden! Es können sich somit nur (restriktiv auszulegende) Ausnahmen gem. § 35 BauGB ergeben! Die Vorschrift enthält diesbezüglich viele verschiedene Regelungen. Die relevantesten zeigen wir euch hier einmal auf:

Was sind „privilegierte Vorhaben“?

Als erstes müsst ihr prüfen, ob das Bauvorhaben in eurer Klausur vielleicht ein sog. „privilegiertes Vorhaben“ i.S.d. § 35 I BauGB ist. Mit der Auflistung der Vorhaben in § 35 I BauGB hat der Gesetzgeber grundsätzlich zu erkennen gegeben, dass er der Auffassung ist, diese Vorhaben gehören grundsätzlich in den Außenbereich (vgl. BVerwG, Urt. v. 25.10.1967 – IV C 86.66, Rn. 13).

Aber Achtung: Die privilegierten Vorhaben i.S.d. § 35 I BauGB sind nicht automatisch zulässig! Es gibt lediglich eine (starke) Indizwirkung für deren Zulässigkeit! Ihr müsst trotzdem noch eine Abwägung zwischen dem beabsichtigten Vorhaben und den sog. „öffentlichen Belangen“ i.S.d. § 35 III BauGB vornehmen! -> Bei dieser Abwägung könnt ihr jedoch berücksichtigen, dass die privilegierten Vorhaben bewusst in § 35 I BauGB hervorgehoben wurden und somit eher den Vorzug genießen, da sie planmäßig für den Außenbereich vorgesehen sind. Das spiegelt sich auch in der Formulierung „keine öffentlichen Belange entgegenstehen“ wieder.

Was sind „sonstige Vorhaben“?

Ist das Vorhaben kein „privilegiertes Vorhaben“ i.S.d. § 35 I BauGB, so ist automatisch § 35 II BauGB einschlägig.

• 35 Abs. 2 BauGB:

„Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.“

Durch den Wortlaut „…öffentliche Belange nicht beeinträchtigt…“ wird deutlich, dass nur die privilegierten Vorhaben nach § 35 I BauGB den Vorzug genießen. Ihr müsst alle „sonstigen Vorhaben“ also ebenfalls in eine Abwägung mit den öffentlichen Belangen gem. § 35 III BauGB bringen, wobei ihr diesbezüglich eher zum Grundsatz der Baufreihaltung im Außenbereich tendieren solltet.

Gibt es Bestandsschutz im Außenbereich?

Wenn dem Vorhaben öffentliche Belange entgegenstehen bzw. beeinträchtigt sind, müsst ihr noch einen Blick auf § 35 IV BauGB werfen. Dort sind spezielle Ausprägungen des „aktiven Bestandsschutz“ zu finden, auf die sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens theoretisch auch stützen könnte. Aber Achtung: Da hier spezielle Regelungen vorliegen, dürft ihr nicht (wie sonst für den Bestandsschutz üblich) auf Art. 14 GG zurückgreifen!

Klausurklassiker: Splittersiedlungen?

Wie oben bereits aufgezeigt fallen Splittersiedlungen nicht unter die Definition des „im Zusammenhang bebauten Ortsteils“ gem. § 34 I BauGB und befinden sich somit im Außenbereich gem. § 35 BauGB. Splittersiedlungen sind für den Außenbereich ein richtiger Klausurklassiker. Bei den öffentlichen Belangen müsst ihr dann immer folgende Vorschrift beachten:

• 35 Abs. 3 Nr. 7 BauGB:

„Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben…

Nr. 7: die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten lässt“

Ob eine solche Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung zu „befürchten“ ist, muss im Einzelfall geklärt werden. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies jedoch in zahlreichen Entscheidungen konkretisiert (vgl. BVerwG, Beschl. v. 02.04.2026 – 4 B 8.25, Rn. 9 m.w.N.).

F.  Zusammenfassung

Es ist durchaus nachvollziehbar, weshalb das öffentliche Baurecht zu den unbeliebtesten Rechtsgebieten im Jurastudium zählt. Ihr solltet euch zunächst einmal einen Überblick über die verschiedenen Herausforderungen schaffen, die euch im Zusammenhang mit Klausuren im öffentlichen Baurecht begegnen können: Die Struktur des Baurechts als solches (aufgeteilt in Bundes- und Landesgesetze), wie es in der Praxis funktioniert, welche Kombinationen mit anderweitigen Jura-Problemen euch treffen können (Kommunalrecht oder prozessuale Einkleidungen), bis hin zur eigentlichen materiellen Tiefe dieses Rechtsgebietes. Anschließend könnt ihr euch mit den inhaltlichen Prüfungen und Anforderungen auseinandersetzen, wobei ihr mit den besonders examens- bzw. klausurrelevanten Aspekten, also insb. dem Bauplanungsrecht, beginnen solltet.

Fazit

Sowohl die Masse als auch die Verworrenheit des öffentlichen Baurechts und Bauplanungsrecht erschweren es, grundlegendes Verständnis aufzubauen und isoliert bzw. detailliert zu vertiefen. Insbesondere bei solch anspruchsvollen Themen helfen unsere erfahrenen Dozentinnen und Dozenten euch gerne, im Einzelunterricht klausurorientiert Probleme zu erarbeiten, zu verstehen und sich einzuprägen! Mit über 20 Jahren Praxiserfahrung helfen wir euch dabei, eure Ziele zu erreichen – egal, ob ihr ein Prädikat erreichen, oder das Wiederholungsexamen bestehen wollt. Über unseren Newsletter oder den Kraatz Club kann außerdem keine examensrelevante Rechtsprechung mehr an euch vorbeigehen!

Roman Dahl, Dipl. Jur.